Asuntosijoittajan vinkki 8: Sijoitusasunnon ostaminen

Huomio! Seuraava teksti sisältää asuntosijoittajan tärkeimmän yksittäisen käytännön vinkin. Lue tämä ajatuksella läpi!

Tuottoisan asuntosijoittamisen harjoittaminen vaatii monenlaista osaamista ja perehtymistä, mutta loppujen lopuksi yksi ohje nousee selkeästi ylitse muiden. Nämä kaksi sanaa kiteyttävät asuntosijoittajan tärkeimmän ohjenuoran: Osta oikein! Tai kuten jenkit sen sanovat,  ”Make your money going in”. Mikään hyvä ei tietenkään tule helpolla ja onkin melko helppoa sanoa, että tämä asuntosijoittamisen osa-alue vaatii sijoittajalta kaikista eniten työtä onnistuakseen. Mitä oikein ostaminen sitten käytännössä tarkoittaa ja miksi se on niin tärkeää?

Asunnon kauppakirjan allekirjoitushetkellä lyödään lukkoon 90 % sijoituksen tulevaisuuden tuotoista ja riskeistä, joten ostamisen onnistuminen on äärimmäisen tärkeää. Ostohetkellä tehdään tulevaisuuden tuottoja kahdella tavalla. Ensinnäkin kärsivällinen mutta liikkeissään nopea asuntosijoittaja pystyy ostamaan asunnon alle markkinahinnan, jolloin sijoituksen arvo on konkreettisesti plussalla heti kaupanteon jälkeen. Toiseksi ostohetkellä tiedetään myös suurimmaksi osaksi se, mitä asunto tulee tuottamaan tulevaisuudessa vuokratulojen muodossa. Suurempi vuokratuotto suhteessa asunnon ostohintaan mahdollistaa suuremman velkavivun käytön, sillä suuri vuokratuotto suojaa sijoittajaa parhaiten myös korkojen nousulta.

Tärkeintä olisi siis löytää sellainen sijoitusasunto, jonka pystyy ostamaan alle markkinahinnan ja jonka tulevaisuuden tuottopotentiaali näyttää mahdollisimman valoisalta jo nykyisten lukujen valossa. Tällöin spekulaatiolle jää vähemmän tilaa ja velkaa käyttävä sijoittaja nukkuu yönsä huomattavasti paremmin. Asuntosijoittaja pystyy oikein ostamalla sekä parantamaan tulevaisuuden tuottopotentiaalia, että karsimaan riskejä merkittävästi. Esimerkiksi 10 % alle markkinahinnan ostetulla, hyvällä vuokratuotolla varustetulla asunnolla on toki mahdollista tehdä tappiota, mutta helppoa se ei ole. Asunnon kasvanut arvo ja hyvä kuukausittainen kassavirta ovat nimittäin asuntosijoittajan paras suoja tilanteessa kuin tilanteessa.

Otetaan esimerkki näiden lukujen pohjalta: Sijoittaja ostaa 100.000 Eur asunnon 10 % alennuksella ja saa tästä ostohinnalla vaikkapa 6 % vuokratuottoa. Esimerkkimme sijoittaja käyttää melko tyypillistä 70 % velkavipua uuden asunnon ostossa. Lainakorko on 3 %, joka vastaa suurinpiirtein tällä hetkellä 10v kiinteän lainan korkoa.

Ostohetkellä sijoituksen tilanne näyttää tältä:

 

 

 

 

 

 

 

 

Sijoittaja on jo ostohetkellä 10.000 euroa voiton puolella. Omarahoituksen ollessa 27.000 euroa tämä tarkoittaa noin 37 % välitöntä tuottoa omalle pääomalle. Oletetaan että sijoittaja käyttää kaikki vuokratuotot lainan lyhentämiseen ja siirrytään ajassa 1 vuosi eteenpäin:

 

Sijoituksen tilanne 1v kuluttua:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sijoittajan alkuperäinen oma pääoma oli 27.000 euroa, joten sijoituksen tuotto on vuodessa 15.510 euroa, noin 57 %. Tuotto on huikea, mutta ehkä vielä huikeampi on riskisuoja. 100.000 euron asunnon arvon pitäisi nimittäin laskea vuodessa 15,5 %, jotta sijoittaja olisi tappiolla vuoden kuluttua asunnon ostamisesta. Tämä esimerkki osoittaa, miten ylivertainen sijoitusmuoto asuntosijoittaminen voi parhaimmillaan olla. Vai onko olemassa mitään muuta sijoitusmuotoa jolla on mahdollista tehdä vuodessa yli 50 % tuotto, mutta jonka tappioriskit ovat hyvin rajalliset? Ostohetki todella ratkaisee!

Tämän esimerkin tarkoituksena oli kuvata, mitä asuntosijoittaminen on parhaimmillaan. Mutta kuten sanottua, hyvän sijoituskohteen löytäminen ja oikein ostaminen on kaikista työläin ja haastavin osa asuntosijoittamista. Esimerkin kaltaisen kohteen pystyy toki löytämään tuurillakin, mutta se on harvinaista. Kovalla työllä tällaisia unelmakohteita pystyy kuitenkin löytämään, ja myös löytää. Kierrä näyttöjä, juttele välittäjille, tee rohkeasti reilusti alle pyyntihinnan olevia tarjouksia useista kohteista. Erikoistu pienelle markkina-alueelle ja tiedä mitä teet! Työtä, työtä ja työtä. Se on asuntosijoittajan menestyksen salaisuus.

Osta oikein, niin et voi epäonnistua.