Asuntosijoittajan vinkki 17: Kassavirtasijoittaminen

Posted by adminvuokr on huhti 6, 2013 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Kahta täysin samanlaista sijoittajaa ei ole olemassakaan, ja jokaisen sijoitustyyli muodostuu yksilöllisesti sijoittajan elämäntilanteen ja tavoitteiden mukaan. Yksi painottaa maksimaalista tuottoa, toinen riskinhallintaa. Yksi panostaa tasaiseen kassavirtaan, toinen arvon säilymiseen pitkällä aikavälillä. Asuntosijoittaminen on täysin vertaansa vailla, kun vertaillaan eri sijoitusmuotojen sopivuutta erilaisiin sijoitusstrategioihin. Väitän, että asuntosijoittaminen taipuu erinomaisesti miltei mihin tahansa sijoitustyyliin, kunhan sijoittajalta löytyy sopivasti mielikuvitusta.

Tällä kertaa haluaisin tuoda esille sijoitustyylin, joka on hieman harvinaisempi yksityissijoittajien keskuudessa, mutta jota ammattimaiset sijoittajat käyttävät erittäin paljon. Kyse on kassavirran maksimoimiseen pyrkivästä sijoitustyylistä, josta puhuttakoon tällä tässä yhteydessä vaikka kassavirtasijoittamisena. Kassavirtasijoittamisen ydinajatuksena on pyrkiä maksimoimaan vuokratuloista käteen jäävä rahamäärä, kun summasta on ensin vähennetty sijoitustoiminnan juoksevat kulut. Sijoituksiin sidoksissa oleva oma pääoma pyritään samalla minimoimaan, jotta jokaista sijoitettua euroa kohti saataisiin maksimaalinen määrä kassavirtaa. Tällöin sijoittajan kontrolli sijoituksen rahavirtoihin kasvaa, ja sijoittaja pystyy itse päättämään, mihin kohteeseen haluaa käyttää sijoituksesta saadut tuotot. Vuokratuloista kulujen ja lainanlyhennysten jälkeen sijoittajalle jäävä kassavirta on itse asiassa erittäin lähellä pörssimaailmasta tuttua termiä, vapaa kassavirta.

Asuntosijoittajalle syntyy positiivista kassavirtaa kuukausittaisista vuokratuloista. Negatiivista kassavirtaa aiheuttavat puolestaan mm. vastikemaksut, verot, asunnon remontointi, omarahoitusosuuden suuruus ja sijoituslainan kuukausittainen lyhentäminen. Veroihin ja vastikkeisiin ei käytännössä pysty vaikuttamaan ja asunnon remontointikin on melko pakollista. Kolmeen asiaan sijoittaja sen sijaan pystyy vaikuttamaan, nimittäin omarahoitusosuuteen vuokratuloihin ja sijoituslainan lyhennyksiin. Yksittäisestä sijoitusasunnosta puhuttaessa paras kassavirta syntyy siis mahdollisimman pienen omarahoitusosuuden, korkean vuokratuoton ja alhaisten lainalyhennysten yhdistelmällä. Seuraavassa käsittelen sitä, miten sijoittaja pystyy optimoimaan nämä kolme tekijää nimenomaan kassavirran kannalta.

Ensimmäinen oleellinen tekijä on omarahoituksen suuruus: Mitä pienemmälle sijoitetulle euromäärälle tuotto saadaan, sitä enemmän sijoittajalta jää vapaita varoja muuhun sijoitustoimintaan. Omarahoituksen suhteen rajat tulevat melko nopeasti vastaan, sillä pankit vaativat yleensä vähintään 20 % omarahoitusosuutta sijoitusasunnon lainaa vastaan. Usein sijoittajalla saattaa kuitenkin olla muuta omaisuutta jota voi käyttää sijoituslainan vakuutena, jolloin käteistä rahaa ei tarvita ollenkaan. Kassavirran näkökulmasta kannattaa siis ehdottomasti käyttää kaikki irrotettavissa olevat vakuudet, jotta tilillään olevan käteisen voi käyttää vapaammin muihin kohteisiin.

Kassavirta on luonnollisesti sitä parempi, mitä enemmän onnistuu saamaan vuokratuottoa (= vuokra – vastike) jokaista sijoitettua euroa kohden. Siksi kassavirtasijoittajan tulisi etsiä mahdollisimman hyvän vuokratuoton omaavia kohteita. Huomiota kannattaa kiinnittää samalla asunnon kuntoon, sillä myös asuntoon tehtävät remontit ja vuokralaisen vaihtuvuus verottavat sijoittajan kassavirtaa. 6 % vuokratuotto hyväkuntoisesta asunnosta saattaa olla pitkällä tähtäimellä parempi kassavirran kannalta kuin 7 % tuotto huonokuntoisesta asunnosta. Asunnon arvonnousulla tai -laskulla ei ole sen sijaan mitään merkitystä, jos tilannetta katsotaan yksittäisen asunnon kassavirran näkökulmasta. Kassavirran kannalta tärkeintä on ainoastaan se, että asuntoon löytyy vuokralainen nyt ja tulevaisuudessa.

Kolmas ja kassavirran kannalta tärkein tekijä on lainanlyhennysten suuruus. Usein sijoittajalle jää vastikkeiden jälkeen vielä mukavasti rahaa tililleen, mutta lainanlyhennykset vievät suurimaan osan jäljelle jäävästä kassavirrasta. Minimoimalla kuukausittaiset lainanlyhennykset sijoittajalle jää joka kuukausi enemmän rahaa, kun vuokrasta on vähennetty vastikkeet ja lainanlyhennykset. Paras tapa lainanlyhennysten minimoimiseen on käyttää kertalyhenteistä lainaa eli Bullet-lainaa. Bullet-lainaa otetaan usein esimerkiksi 5 tai 10 vuodeksi kerrallaan, eikä sitä lyhennetä lainkaan laina-aikana. Laina-ajan loppuessa erääntyy kerralla maksettavaksi, jolloin sijoittaja voi sopia uudesta lainasta. Bullet-lainasta saattaa joutua maksamaan hieman ”normaalia” lainaa korkeampaa korkoa, mutta kassavirran kannalta etu on silti erittäin merkittävä. Bullet-lainaa kannattaa tiedustella useammasta pankista, sillä se ei ole vielä kovin vakiintunut lainamuoto piensijoittajien keskuudessa. Mikäli Bullet-lainaa ei jostain syystä saa, seuraavaksi paras vaihtoehto on sopia mahdollisimman pitkästä laina-ajasta yhdistettynä kiinteään tasaerämaksuun, jolloin lainan kuukausierä jää mahdollisimman pieneksi. Myös lyhennysvapaita voi käyttää apuna kassavirran pönkittämisessä.

Ohessa on havainnollistava esimerkki siitä, millä tavalla omarahoitusosuus, vuokratuotto ja lainan lyhennystapa voivat vaikuttaa sijoittajan kuukausittaiseen kassavirtaan:

Taulukko: Kassavirta ennen veroja kolmella erilaisella sijoitusstrategialla

Vertailu tuo esiin suuria eroja erilaisten sijoitustyylien välillä ja paljastaa myös sen, että itse asiassa juuri lainan lyhentämisellä on suurin merkitys sijoittajan kassavirralle. Sijoittaja 3 on kassavirran kannalta ylivoimainen voittaja, sillä hänen vuokratuottonsa on korkea, eikä hän lyhennä lainaa laisinkaan. Sijoittaja 3 myös saa ylivoimaisesti parhaan euromääräisen kassavirran jokaista sijoittamaansa 1000 euroa kohti. On kuitenkin huomattava, että kyse on nimenomaan kassavirran optimoinnista, eikä laskelmassa oteta huomioon muita tekijöitä, kuten asunnon mahdollista arvonnousua.

Kassavirtasijoittaminen voi olla erittäin hyvä sijoitustyyli esimerkiksi sijoittajalle, joka haluaa luoda kassaa muita sijoituksia varten. Parhaimmillaan sijoitusasunnon ostamiseen ei tarvita lainkaan pääomaa ja lainasta maksetaan ainoastaan korot. Tällöin koko ”tyhjästä luotu” kassavirta voidaan ohjata esimerkiksi osakkeisiin tai oman asuntolainan rivakampaan poismaksuun. Bullet-lainan riskejä voidaan hallita esimerkiksi sitomalla 10 vuoden laina vastaavasti 10 vuoden kiinteään korkoon. Tällöin kuukausittaiset koronmaksut lyödään lukkoon koko 10-vuotisjaksolle, eikä kassavirtaan tule tältä osin yllätyksiä. Laina-ajan loputtua asunto voidaan joko myydä pois tai lainoittaa uudelleen.

Riskinhallinnan kannalta kassavirtasijoittamisessa, kuten muussakin asuntosijoittamisessa ensiarvoisen tärkeää on kohdevalinta. Ensimmäinen lähtökohta tulisi aina olla se, että sijoituskohde on erinomaisen hyvä ja että se pystytään ostamaan ainakin hieman alihintaan. Tällöin asunnon hinnassa on turvamarginaalia sisällä jo ostohetkellä ja asunnon arvo säilyy todennäköisemmin paremmin laina-ajan loppuun asti. Myös taloyhtiön kunnosta pitää pystyä varmistumaan poikkeuksellisen hyvin, kun sitoudutaan esimerkiksi 10 vuoden laina-aikaan.

Asuntosijoittajan vinkki 16: Mistä varat ensimmäiseen sijoitusasuntoon?

Posted by adminvuokr on helmi 4, 2013 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Asunnot ovat suhteellisen kalliita kertasijoituksia, joten nollasta lähtevän sijoittajan voi olla hankalaa löytää keinoja ensimmäisen sijoitusasunnon hankintaan. Asuntosijoittaminen mielletään helposti vain ”rikkaiden harrastukseksi”, sillä pelkkä ajatus yli 100.000 euroa maksavan sijoituskohteen hankinnasta voi tuntua todella kaukaa haetulta. Totuus on kuitenkin hyvin toisenlainen, sillä tosiasiassa liikkeelle pääsee jopa nollasta lähtien jo muutamassa vuodessa.  Vaaditaan vain hyvä suunnitelma ja päättäväisyyttä, niin ensimmäinen sijoitusasunto on kenen tahansa saavutettavissa. Ja vielä paljon enemmänkin!

Ensimmäinen harhaluulo on usein se, että asuntosijoittamisen aloittamista varten pitäisi saada kokoon jopa sata tuhatta euroa käteistä. Totuus nimittäin on, että kelvollisen sijoitusasunnon pystyy löytämään melkein mistä päin Suomea tahansa jo 50.000 euron hintaan. Tänään 31.1.2013 etuovi.com:in mukaan Suomessa on myynnissä 667 kappaletta 30-50.000 euron hintaista yksiötä tai kaksiota, joten valinnanvaraa todellakin on. Koko 50.000 euron hintaa ei myöskään tarvitse maksaa itse, sillä asunnoilla on hyvät vakuusarvot. Vakuusarvon ansiosta pankki rahoittaa mielellään suurimman osan sijoitusasunnon hankinnasta. Yleensä pankki vaatii omarahoitusta 20-30 % asunnon myyntihinnasta. Pienehkön lainan ollessa kyseessä pieni vakuusvajekin menee helpommin läpi, joten usein jo 20 % tai pienempikin omarahoitusosuus riittää monelle pankille. 20 % omarahoitusosuudella laskettuna pankki lainaa sijoittajalle 40.000 euroa ja omaa rahaa tarvitaan ainoastaan 10.000 euroa.

10.000 euroakin on iso raha, joten seuraavaksi pitäisi keksiä mistä summan saisi kokoon. Jos sijoittajalle ei ole kertynyt ylimääräistä rahaa tai muuta vakuudeksi käypää omaisuutta, niin luonnollinen ensiaskel on tietenkin ryhtyä säästämään rahaa.  Nyrkkisääntönä säästettävä minimisumma on 250 euroa kuukaudessa, jolla tarvittava summa on koossa jo 3 vuodessa ja 4 kuukaudessa. Tämä on äärimmäisen hyvä testi myös sijoittajalle itselleen, sillä lähtökohtaisesti pitäisi sijoittaa vain sellaisia varoja, jotka on varaa menettää. Jollei taloustilanne anna periksi säästää edes 250 euroa kuukaudessa, niin henkilökohtainen talous on ehdottomasti liian haavoittuvainen asuntosijoittamisen riskeille.

Esimerkkisijoittajallamme menee siis ensimmäisen sijoitusasuntonsa hankkimiseen aikaa 3 vuotta ja 4 kuukautta.  Ja mikä parasta: Nyt kun ensimmäinen asunto on hankittu niin kaikista työläimmän osion voidaan sanoa olevan takanapäin! Sijoittaja on nyt päässyt kiinni korkoa-korolle efektiin ja vaivalla säästetty raha pääsee todella tekemään töitä sijoittajan puolesta. Seuraavaksi vuorossa on seuraavan sijoituskohteen hankinta, ja se käykin jo ensimmäistä asuntoa todella paljon helpommin. Jatkossa nimittäin myös ensimmäisessä asunnossa asuva vuokralainen auttaa vuokranmaksullaan sijoittajaa seuraavan asunnon hankinnassa.

Oheisessa taulukossa on kuvattu miten sijoitusasuntojen määrää pystytään kasvattamaan, jos kaikki vuokratuotoista saatu raha käytetään lainanmaksuun ja uusi asunto ostetaan heti, kun vakuusarvoa on vapautunut riittävästi. Muita laskelman oletuksia ovat:

• 6 % vuokratuotto, joka on melko helposti saatavissa kasvukeskusten laitamilta remonttikulut huomioiden
• 4 % kokonaiskorko, joka vastaa suurinpiirtein pitkän aikavälin keskiarvoa
• Toisesta asunnosta eteenpäin pankki vaatii asunnoille tyypillisen 25 % omarahoitusosuuden, eli 12.500 euroa per asunto (0,25*50.000). Näin laskien toinen sijoitusasunto voidaan ostaa kun oma pääoma on kasvanut 22.500 euroon, kolmas 35.000 euron kohdalla ja neljäs 47.500 eurossa.
• Inflaation vaikutus ja arvonnousu on jätetty huomioimatta puhtaasti yksinkertaistamisen vuoksi, todettakoon kuitenkin että todellisuudessa ne parantaisivat sijoittajan tilannetta jopa huomattavasti
• Sijoittaja maksaa vuokratuloverot muista rahoistaan

Taulukko: 250 euron kuukausisäästäminen 10 vuoden ajan varat uudelleensijoittaen. (klikkaa kuvasta suuremmaksi)

Kyseessä on yksinkertaistettu esimerkki, mutta siitä näkee erinomaisesti, mikä on korkoa-korolle vaikutuksen merkitys asuntosijoittamisessa. Toinen asunto voidaan ostaa heti 6. vuoden jälkeen ja kolmas asunto, kun aikaa säästämisen aloittamisesta on kulunut hieman yli 8 vuotta. 10 vuoden kuluttua kuukausisäästämisen aloittamisesta sijoittaja omistaa jo neljä sijoitusasuntoa, joista ensimmäinen on jo täysin velaton!

10 vuoden säästämisen jälkeen sijoittajalla alkaa olemaan aidosti myös vaihtoehtoja, sillä asunnoista saatava vuokratuotto kulujen jälkeen on noussut jo 504 euroon kuukaudessa. Vuokratuotto ylittää siis kuukausittaisen 250 euron säästösumman jo kaksinkertaisesti. Näin omaisuus jatkaa vauhdikasta korkoa korolle kasvua, vaikka sijoittaja lopettaisi kuukausisäästämisen siihen paikkaan. Ei ollenkaan hullummin kun huomioidaan se, että 10 vuotta sitten sijoittaja ei omistanut vielä ainoatakaan sijoitusasuntoa, tai ollenkaan säästöjä! Kuka vielä sanoo, että asuntosijoittaminen on vain rikkaiden puuhastelua?

Niin. Jostainhan ne rikkaatkin aloittivat.

Asuntosijoittajan vinkki 15: Pitkäjänteisyys on kaiken A ja O

Posted by adminvuokr on joulu 16, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Asuntosijoittajan vinkkisarjan vinkissä numero 1 käsiteltiin sijoitussuunnitelman ja pitkäjänteisyyden tärkeyttä menestyksekkäälle sijoittamiselle. Pitkäjänteisyys on ikuinen puheenaihe ja kestosuosikki kaikessa sijoittamiseen liittyvässä keskustelussa: Joka ikinen sijoitusneuvojakin muistuttaa asiakkaitaan aina siitä, että mitä riskisempi sijoitus on kyseessä, sitä pidemmäksi aikaa siihen olisi oltava valmis sitoutumaan. Tästä huolimatta tämä yksinkertainen perusasia tuntuu unohtuvan kiireessä erityisesti piensijoittajilta, ja seurauksena on usein turha hätiköinti ja heikko sijoitusmenestys.

Kaikessa sijoitustoiminnassa on tärkeää nähdä asiat riittävän pitkällä tähtäimellä. Pitkän tähtäimen suunnitelmat auttavat sijoittajaa pitämään fokuksen olennaisissa asioissa ja välttämään turhaa hötkyilyä. Etenkin aloittelevat osake- ja rahastosijoittajat ovat yleensä hanakoita lähtemään markkinoille nopeiden tuottojen perässä -tämä siitäkin huolimatta että nykyisin varmasti 99 % sijoitusneuvojista korostaa aina asiakkaalle pitkäjänteisyyden merkitystä. Ja vaikka sijoitussuunnitelma olisi tehty 10 vuoden tähtäimellä, niin jo 20 % arvonlasku 6 kuukauden päästä saa monet ensikertalaiset myymään omistuksensa hätäisesti samalla vannoen, etteivät koskaan enää palaa osakemarkkinoille. Sen pituinen sijoitusura se. Pitkän tähtäimen suunnitelmilla on siis tapana yllättäen muuttua siinä vaiheessa, kun kaikki ei menekään lyhyellä tähtäimellä suunnitelmien mukaan. Sijoitusura loppuu ennenkuin se alkaakaan ja tulevaisuuden tuotot jäävät 100 % varmasti tulematta.

Asuntosijoittajan onneksi asuntoa ei voi kiireessä myydä netistä nappia painamalla, kuten osakemarkkinoilla. Näin se suurin hötkyily jää jo lähtökohtaisesti pienemmäksi. Asunnot myös mielletään lähtökohtaisesti pidempiaikaisiksi, konkreettisiksi sijoituskohteiksi, eikä niiden arvonvaihtelu ole yhtä suurta kuin esimerkiksi osakkeilla tai sijoitusrahastoilla. Ehkä yllättävästikin asuntosijoittajien ongelma pitkäjänteisyyden suhteen on juuri päinvastainen kuin osakesijoittajilla. Asuntosijoittamisessa pitkäjänteisyys ja sijoitussuunnitelmasta kiinnipitäminen tarkoittaa pikemminkin sitä, että myös sijoituskohteiden lisäämisen tulisi tapahtua ennalta määritellyn suunnitelman mukaan. Muuten korkoa-korolle vaikutus laimenee vuosien saatossa, ja oman pääoman tuotto pienenee.

Jos ostat nyt 100.000 euron sijoitusasunnon 70 % velkarahalla, saat siitä 5 % vuokratuottoa ja asunnon arvonnousu on maltilliset 2 % vuodessa, on omalle pääomalle saatava vuosituotto 3,5 % lainakoroilla noin 15 % (ennen veroja). Jatkuva 15 % vuosituotto tarkoittaa pitkällä tähtäimellä seuraavanlaista kehitystä:

Kuten kaaviosta näkyy, niin 30.000 euron alkupääoma kasvaa vuosien saatossa ällistyttävän suureksi, jos sille pystyy saamaan jatkuvasti 15 % vuosituottoa. Alussa kehitys on hitaampaa suhteessa alkupääomaan, mutta vuosien saatossa korkoa-korolle vaikutus alkaa kertautumaan ja euromääräinen vuosituotto kasvaa kiihtyvällä vauhdilla. 15 % vuosituotolla alkupääoman kaksinkertaistuu noin 5 vuoden välein: 30.000 euron alkupääoma kasvaa 5 vuodessa kaksinkertaiseksi noin 60.000 euroon, 10 vuodessa nelinkertaiseksi hieman yli 120.000 euroon ja 20 vuodessa jopa 16-kertaistuu miltei puoleen miljoonaan!

Olisi tietysti äärimmäisen mukavaa, jos velkarahoituksen osuus pysyisi samana, ja vuokratulot kasvaisivat automaattisesti oman pääoman kasvaessa. 5 vuoden kuluttua kun oma pääoma on tuplaantunut, 30.000 euron tuotto sijoitettaisiin automaattisesti seuraavaan sijoitusasuntoon ja sijoittaja omistaisi 2 asuntoa. 10 vuoden kuluttua määrä olisi kasvanut jo neljään asuntoon ja 20 vuoden kuluttua koossa olisi 16 samanlaista asuntoa, joista kaikista olisi velkaa 70 % ja omaa pääomaa 30 %.

Asunto ei ole kuitenkaan sijoitus, joka kasvaa automaattisesti korkoa korolle. Asuntojen määrä ei lisäänny automaattisesti vuosien varrella, ja netto-omaisuudelle saatu tuottoprosentti pienenee, mikäli tuottoja ei sijoita eteenpäin (joko asuntoihin tai muualle). Tänään ostetun ja omalle pääomalle 15 % tuoton antavan kohteen tuotto ei ole sama 15 % enää 10 vuoden päästä, koska tuotto tulee yhä isommalle pääomalle. Edellä olevan esimerkin kaltaisessa tapauksessa omarahoitusosuuden kasvaminen syö oman pääoman tuottoa kaavion osoittamalla tavalla:

 
Oman pääoman tuottoprosentin pienentyminen vaikuttaa puolestaan tuottoon dramaattisesti korkoa-korolle tekijän kautta. Alla on kuvattu, miten 30.000 euron alkupääoma kasvaa vuosien varrella erilaisilla korkokannoilla:
 

 
Kuten kaavio osoittaa, niin jo pieni ero vuosituotossa vaikuttaa pitkällä ajanjaksolla todella merkittävästi lopputulokseen. Pitkällä tähtäimellä sijoittajan on tärkeintä kiinnittää huomiota oman pääoman tuottoon, (tai sen pitämiseen halutulla tasolla) sillä jo muutaman prosenttiyksikön muutos kertautuu vuosien aikana suureksi eroksi. Esimerkiksi 12 % vuosituotolla alkupääoma on kasvanut 20 vuoden aikana miltei kymmenkertaiseksi. Vain 3 prosenttiyksikköä suuremmalla 15 % vuosituotolla pääoma on kuitenkin samalla ajanjaksolla yli 16-kertaistunut.

Eikä tässäkään vielä kaikki, sillä 20 vuoden ajanjaksolle mahtuu monenlaista tapahtumaa. Historiallisesti tarkasteltuna 20 vuoden ajalle sattuu useampi ajanjakso, joina asuntojen hinnat laskevat voimakkaasti. Samoin tulee ajanjaksoja, jolloin asuntojen hinnat nousevat paljon lyhyessä ajassa. Myös korkotaso tulee varmasti käymään molemmissa äärilaidoissa useampaan kertaan. Tuotot eivät siis suinkaan tule tasaisesti vuodesta toiseen, vaan joukkoon mahtuu sekä todella hyviä, että huonoja vuosia. Markkinoiden liikkuessa nopeasti pitkän tähtäimen suunnitelma hämärtyy helposti, ja houkutus tehdä ns. paniikkimyyntejä tai vastaavasti kotiuttaa voittoja hyvän nousukauden jälkeen voi kasvaa suureksi. Näissä tilanteissa sijoittajan olisi kuitenkin aina hyvä vetää henkeä ja muistuttaa itseään pitkän tähtäimen perspektiivistään.

Jatkuvasti hyvään tuotoon pääseminen vaatii sijoittajalta tyypillisesti sitä enemmän vaivannäköä, mitä suuremmaksi omaisuus on kasvanut ja mitä useamman asunnon sijoittaja omistaa. Esimerkinkaltaisen 16 asunnon juoksevien asioiden hoitaminen olisi varmasti jo miltei puolipäivätyötä. Tosin 491.000 euron oma pääoma tuottaa 15 % vuosituotolla jo 73.650 euroa vuodessa, eli reilut 6.000 euroa kuukaudessa. Tällaisen tuoton eteen on jo perusteltuakin tehdä töitä jonkin verran. Halutessaan juoksevien asioiden hoidon voi myös ulkoistaa esimerkiksi osaavalla vuokravälittäjälle, jolloin itselle hoidettavaksi jäävät lähinnä asuntojen ostaminen ja myyminen, sekä remontointi.

Pitkäntähtäimen menestys syntyy pitämällä tavoitteet kirkkaana mielessään, ja toimimalla niiden mukaan myös lyhyellä aikavälillä!

Vuokria Online on aloittanut yhteistyön Oulun Arvokiinteistöt Oy:n ja Lapin Arvokiinteistöt Oy:n kanssa

Posted by adminvuokr on joulu 10, 2012 in Vuokria Online | 0 comments

Olemme iloisia voidessamme ilmoittaa, että olemme aloittaneet yhteistyön Oulun Arvokiinteistöt Oy:n ja Lapin Arvokiinteistöt Oy:n kanssa. Yhteistyön ansiosta pystymme tarjoamaan Sijoitusanalyysit paremmin saataville yhä laajemmalle asiakasjoukolle. Sijoitusanalyysit ovat tilattavissa suoraan yhteistyökumppaneidemme Internet-sivustoilta kunkin asunnon kohdesivuilta. Uudesta palvelumallista löytyy lisätietoa Yhteistyökumppanit-sivulta.

Asuntosijoittajan vinkki 14: Hyviä sijoituksia muiden hyljeksimistä kohteista

Posted by adminvuokr on marras 29, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Loistavia sijoituskohteita voi löytää kahdella tavalla. Ensimmäinen ja yleisempi tapa on toimia nopeasti kun loistokohde tulee markkinoille. Tällöin kohde myydään usein alle 24 tunnissa, joten nopea reagointikyky ja aluetuntemus ovat ehdottoman tärkeitä.

Toinen vaihtoehto joka tulee ehkä harvemmin sijoittajien mieleen, on ostaa pitkään markkinoilla roikkunut, kenties epätyypillinen sijoituskohde todella hyvällä hinnalla. Kenties yleisin syy hinnoitteluvirheisiin on asunnon koko: Markkinoilla on aina jonkin verran kohteita, joita sijoittajat hyljeksivät täysin syyttä esimerkiksi sen takia, että asunto on 10 neliötä liian suuri.

Monet sijoittajat vetävät tiukan rajan asunnon maksimikoosta esimerkiksi 30 tai 45 neliöön. Paikoin tämä johtaa sellaisiinkin ylilyönteihin, että esimerkiksi 30 neliöinen asunto maksaa vain 5.000 euroa vähemmän kuin vastaava 20 neliötä isompi asunto. Tai 55 neliöinen asunto maksaa jopa vähemmän kuin 45 neliöinen, jne. jne. Tämän lisäksi pitkään myynnissä roikkuneista, hyljeksityistä kohteista voi onnistua tinkimään todella hyvän alennuksen!

Ilmiön syynä on luultavasti erityisesti se, että monet sijoittajat vetävät juuri asunnon koon suhteen erittäin tarkan rajan kriteeriensä suhteen. Pienten asuntojen suosiminen on toki perusteltua, sillä pienessä asunnossa neliökohtainen vuokra on isompi ja mahdolliset taloyhtiön remonttikustannukset suhteellisesti pienemmät. Usein samoja hinnoitteluvirheitä näkee kuitenkin jopa vain 5-10 vanhoissa kohteissa, joihin ei ole tulossa isompia remontteja vielä 20–30 vuoteen. Tällainen ilmiö kärjistyy usein erityisesti keskustan ulkopuolella olevissa kohteissa ja voi tarjota asiantuntevalle sijoittajalle loistavia ostomahdollisuuksia.

Sekä nopealla kaupalla, että hyljeksittyjä kohteita etsimällä voi löytää loistavia sijoituskohteita. Hyvänä sijoittajan nyrkkisääntönä voitaisiin siis vetää johtopäätös, että aina uutta kohdetta etsiessään ei välttämättä kannata rajata kriteereitään ennalta liikaa – hyvä kohde saattaa jäädä huomaamatta!

Asuntosijoittajan vinkki 13: Milloin asuntosijoittaminen kannattaa aloittaa?

Posted by adminvuokr on marras 21, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Jos mietit, että kannattaisiko asuntosijoittaminen aloittaa juuri nyt, niin vastaus on kyllä! Jos odottaa ”sitä täydellistä hetkeä” aloittaa asuntosijoittaminen, niin sellaista ei koskaan tule ja sijoitusura jää siihen. Siksi kannattaa ennemminkin keskittyä loistavan sijoituskohteen löytämiseen, kuin asuntomarkkinoiden ajoittamiseen. Markkinoilta on aina löydettävissä loistavia sijoituskohteita markkinatilanteesta riippumatta!

On tottakai selvää, että toimeen ryhtymistä kannattaa ensin opiskella aihetta vähintäänkin kohtuullisesti. Näin pystyy välttämään asuntosijoittajan suurimmat sudenkuopat ja sijoitusura saa heti hyvän alun. Harmillisen monella sijoitusura jää kuitenkin tähän ”opiskeluvaiheeseen” ja konkreettinen ensiaskel jää jostain syystä ottamatta. Paina siis tämä mieleesi:

Jollei mietteitään ja puheitaan muuta teoiksi, niin sijoitustoiminnan opettelusta ei ole ikävä kyllä mitään muuta hyötyä kuin silkka oppimisen ilo.

Rohkeasti siis sanoista tekoihin!

Asuntosijoittamisessa on (vastoin yleistä harhaluuloa) mahdollista lähteä liikkeelle kohtuullisen pienellä pääomalla tai jopa ilman pääomaa. Myös omaan riskitasoonsa pystyy vaikuttamaan merkittävästi mm. sijoituskohteen huolellisella valitsemisella. Sijoitusuran edetessä pääoma karttuu yhdessä osaamisen kanssa, ja lopulta harrastus saattaa palkita tekijänsä todella ruhtinaallisesti. Vuosien ja vuosikymmenten aikana korkoa-korolle vaikutus kertaantuu ja tuotot kertyvät nopeammin kuin olisi alunperin uskonutkaan.

Vinkkejä sijoituskohteen valintaan on luvassa ensi viikolla! Muista lukea myös aiemmat asuntosijoittajan vinkit ja Asuntosijoittajan selviytymisopas ennen sijoitusuran aloittamista!