Asuntosijoittajan vinkki 12: 100-10-3-1 sääntö

Posted by adminvuokr on marras 12, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Melko yleinen etenkin aloittelevan asuntosijoittajan tekemä virhe on, että asunto ostetaan liian hätäisesti. Kun päätös sijoitusasunnon ostosta on tehty ja rahoituspäätös haettu, tulee usein kiire lähteä hankkimaan ensimmäistä sijoitusasuntoa. Yleisesti ottaen innostus on vain hyvästä, mutta innostus pitäisi suunnata enemmänkin loistavien kauppojen tekemiseen kuin salamannopeaan toimintaan. Asuntosijoittajan ei pidä rakastaa asunnon ostamista, vaan loistavien tuottojen tekemistä.

Hyvän asunnon löytäminen ja ostaminen on konstikasta, sillä hyviä sijoituskohteita tulee markkinoille harvoin ja ne menevät kaupaksi todella nopeasti. Tällöin sijoittajalle tulee helposti kiusaus tinkiä hieman ennalta mietityistä kriteereistä, ”kun tuotto on muutenkin niin hyvä”. Hyvän asunnon tullessa tarjolle on siis määriteltävä tarkkaan, kuinka paljon siitä on valmis maksamaan. Mikäli tähän hintaan ei päästä, asia on vain nieltävä ja jäätävä odottamaan seuraavaa tilaisuutta. Loistavan sijoituskohteen löytäminen vaatii sijoittajalta kolmea ominaisuutta: 1. Markkinoiden tuntemusta, 2. kykyä toimia nopeasti ja 3. kärsivällisyyttä. Vaikka kohdat 1 ja 2 vaativat sijoittajalta eniten työtä, on todella yleistä että kaiken tämän vaivannäön jälkeen etenkin kokemattomammat sijoittajat haksahtavat kohtaan 3.

Usein markkinoilla vallitsee sellainen tilanne, että hyviä sijoituskohteita ei yksinkertaisesti ole tarjolla. Tällöin sijoittajan ei pidä sortua ostamaan vähiten huonoa asuntoa, vaan malttaa mielensä ja odottaa kunnes sopiva kohde tulee tarjolle. Hyvin tuntemillamme Oulun ja Jyväskylän markkinoilla on sellainen tilanne, että meille kelpaavia sijoituskohteita tulee tarjolle keskimäärin vain noin kerran kuukaudessa. Joskus kuivat kaudet saattavat kestää useita kuukausiakin. Tällaisessa tilanteessa kannattaa hillitä itsensä ajattelemalla, että on sijoitusmielessä järkevämpää olla ostamatta asuntoa kuin ostaa sellainen. Tämä vaatii rutkasti ammattimaista itsekuria, sillä on todella turhauttavaa kun esimerkiksi parin kuukauden markkinoiden seuraamisen jälkeen kaupat kariutuvat parin tonnin näkemyseroon asunnon hinnasta.

On kuitenkin täysin varmaa, että sopiva kohde kuitenkin löytyy lopulta. Jokuhan nämä loistavat sijoituskohteet kuitenkin lopulta ostaa, joten miksi se et voisi olla yhtä hyvin sinä? Myöskään asuntojen pyyntihintoja ei pidä tuijottaa liikaa, vaan voit aivan hyvin määritellä itsellesi oikean asunnon hinnan ja tehdä myyjälle tarjouksen vaikka näkemykset eroaisivatkin reilusti. On täysin mahdollista, että asunto on ollut myynnissä jo useita kuukausia ja kiireinen myyjä on valmis tinkimään myyntihinnasta jopa 20 % saattaakseen kaupat päätökseen. Tärkeintä on että sinä et tingi maksimihinnastasi!

Yleinen valistuneen asuntosijoittajan ohjenuora, jonka olemme todenneet myös käytännössä pitävän paikkansa on 100-10-3-1 sääntö. Tämä sääntö on tunnettu erityisesti Yhdysvalloissa, mutta se pätee mainiosti myös meillä Suomessa. Se tarkoittaa, että ostaaksensa yhden loistavan sijoituskohteen sijoittajan on katsottava 100 eri kohdetta. 100-10-3-1 muodostuu näin: Sijoittaja katsoo esimerkiksi nettiportaalin kautta 100 eri yksiötä tai kaksiota tietyltä alueelta, näistä 10 läpäisee esikarsinnan ja sijoittaja käy katsomassa niitä paikan päällä. Sijoittaja tekee tarjouksen kolmesta eri asunnosta ja tarjouksista yksi johtaa lopulta kauppaan. Työsarkaa on siis paljon, mutta tiukat krtiteerit myös palkitsevat sijoittajan jopa huomattavasti keskimääräistä paremmilla tuotoilla! Vai mitä muutakaan voi odottaa, kun keskimäärin vain yksi sadasta potentiaalisesta kohteesta kelpaa sijoittajalle?

Sijoitusasunto Oulusta tai Jyväskylästä

Posted by adminvuokr on marras 6, 2012 in Vuokria Online | 0 comments

Oulu ja Jyväskylä pääsivät molemmat kolmen kärkeen Vuokranantajat Ry:n katsauksessa, jossa ennustettiin suurista kaupungeista saatavia vuokratuottoja vuosille 2012-2016. Lähtökohdat tuottoisalle sijoitustoiminnalle ovat siis erinomaisen hyvät.

Hyödynnä tilanne ja hanki sijoitusasunto Oulusta tai Jyväskylästä vaivattomasti ostopalvelumme avulla! Haravoimme alueiden asuntomarkkinoita työksemme päivittäin, joten tunnemme markkinat kuin omat taskumme! Odotettavissa oleva vuokratuotto on asunnon sijainnista riippuen noin 5,5 – 8 %.

Asuntosijoittajan vinkki 11: Rahoituksen kilpailuttaminen

Posted by adminvuokr on marras 5, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Pankin kanssa neuvotellessa ensimmäinen nyrkkisääntö on kilpailuttaa lainat ainakin kahdessa-kolmessa eri pankissa oman pankin lisäksi. Tämä kannattaa tehdä siitäkin huolimatta, että olisit jo päättänyt etukäteen minkä pankin palveluja aiot käyttää. Yleensä neuvottelujen edetessä lainaehdot paranevat huomattavasti ja tämä sataa suoraan sinun tilipussiisi.

Toinen nyrkkisääntö on, että mikäli sidot lainan vaihtuviin korkoihin, pyri saamaan mahdollisimman lyhyt viitekorko. Lyhyt korko on nimittäin lähes poikkeuksetta ollut historiallisesti edullisempi kuin pitkä korko. Ensisijainen huomio pitäisi olla nimenomaan viitekorossa, ja vasta sen jälkeen marginaalin suuruudessa. Tämän vinkin kirjoitushetkellä 1kk euribor on 0,11 %, 3kk euribor 0,20 % ja 12kk euribor 0,61 %. Korkojen väliset erot ovat tällä hetkellä melkolailla linjassa euriborien historian kanssa, eli mitenkään poikkeuksellisesta tilanteesta ei ole kysymys.

Toisin sanoen 12kk euriboriin sidottuun lainaan pitäisi saada 0,5 prosenttiyksikköä pienempi marginaali kuin 1kk euriboriin, että pidemmän koron valitseminen olisi perusteltua. 0,5 % prosenttiyksikön ero tuntuu jo jossain määrin sijoittajan kukkarossakin: Esimerkiksi 100.000 euron lainarahoituksella se tekee jo 500 euroa vuodessa, eli noin yhden kuukausivuokran verran. Myös lainan perustamiskustannuksissa on eroja pankkien välillä. Joku pankki saattaa periä lainan perustamiskustannuksia 500 euroa kun toinen ei veloita mitään. Muista ottaa myös tämä puheeksi lainaneuvotteluissa jo alusta alkaen.

Toinen mielenkiintoinen vaihtoehto on sitoa lainat, tai ainakin osa lainoista pitkiin 3-20 vuoden kiinteisiin korkoihin. Tällöin lainan korko ja maksuerät lyödään lukkoon koron pituutta vastaavalle ajanjaksolle ja tiedät lainan kuukausierät pitkälle tulevaisuuteen. Pitkä korko on tehokas työkalu riskienhallintaan, sillä korot eivät voi nousta (eivätkä laskea) korkojakson aikana. Huonona puolena pitkät korot ovat ykeensä hyvin joustamattomia esimerkiksi siinä tapauksessa, että asunto pitäisi myydä kesken korkojakson. Selvitä siis tarkkaan että lainaehdot sopivat tilanteeseesi ennenkuin sidot lainan pitkään korkoon.

Asia, johon lainan hinnan lisäksi olisi syytä kiinnittää huomiota on hyvän pankkisuhteen merkitys. Niin kauan kuin sijoitusvarallisuus on noin alle puoli miljoonaa euroa, pankkiasiointi tapahtuu pääosin pankin normaalilla lainatiskillä. Asiansa osaavan ja sijoittamisen päälle ymmärtävän pankkihenkilön kanssa on helppo asioida, kun taas päinvastaisessa tapauksessa saattaa tulla turhauttavia tilanteita. Huonosta palvelusta ei kannata maksaa lainkaan, mutta asiantuntevasta ja joustavasta palvelusta saattaa olla paikallaan maksaa hieman ylimääräistäkin.

Sijoitusasuntojen ostopalvelu nyt saatavilla!

Posted by adminvuokr on marras 2, 2012 in Vuokria Online | 0 comments

Tarjoamme nyt asuntosijoittajille mahdollisuuden hankkia sijoitusasunnon avaimet käteen-periaattella. Palvelu on tarkoitettu sijoittajille, jotka haluavat päästä kiinni loistaviin sijoituskohteisiin turvallisesti ja pienellä vaivalla. Lue lisää palvelusta täältä.

Asuntosijoittajan vinkki 10: Älä pyydä liikaa vuokraa!

Posted by adminvuokr on loka 17, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

On itsestään selvää, että liian pienen vuokran periminen on sijoituksen tuotoille haitallista. Sijoittajan on syytä seurata alueen vuokrien kehitystä, ettei tuottopotentiaalia jää hyödyntämättä. Vielä huomattavasti haitallisempaa voi kuitenkin olla liian korkean vuokran pyytäminen, sillä vuokralaiset ovat hyvin tietoisia vuokratasosta! Yksi tyhjä kuukausi saattaa syödä pari kymppiä korkeamman vuokran hyödyt vuosiksi eteenpäin.

Otetaan esimerkki: Alueen mukaisen vuokratason ja asunnon kunnon perusteella erään sijoitusasunnon ”oikea” vuokrataso olisi 400 euroa kuukaudessa. Sijoittaja tietää, että 400 euron kuukausivuokralla asunto menisi kuin kuumille kiville, mutta päättää kuitenki koittaa kepillä jäätä ja laittaa vuokrapyynniksi 420 euroa. Asiallisen vuokralaisen löytäminen osoittautuu tällä hinnalla haastavaksi, mutta lopulta yli kuukauden kestäneen etsinnän ja noin 10 asuntonäytön jälkeen sopiva vuokralainen löytyy. Tyhjä kuukausi kuitenkin kustantaa sijoittajalle 400 euroa, eli kestää jopa 20 kuukautta ennenkuin ennekuin 20 euroa suurempi vuokra on maksanut itsensä takaisin! Vaikka tuskin hintatason tunteva vuokralainen edes pysyy asunnossa näin kauaa. Lopputuloksena on vain lisää vaivaa ja vähemmän kokonaistuottoja.

Siksi on itsestään selvää, että vuokrapyynti kannattaa mielummin asettaa 10 euroa ”oikean” vuokratason alle kuin yli. Tämä laskee tyhjien kuukausien riskiä ja pienentää vuokralaisen vaihtuvuutta. Lopputulos on plus-merkkinen! Oikean vuokran määrittämiseksi täytyy tietenkin olla hyvin perillä alueen oikeasta vuokratasosta. Internetin välityksellä vuokralaisten on helppo vertailla asuntoja keskenään ja pienimmillään jopa 10 euroa suuntaan tai toiseen ratkaisee pelin. Tässä asiansa osaava ammattilainen on varmasti palkkansa väärti, jos oma tietotaito on tältä osin hieman heikoissa kantimissa.

Asuntosijoittajan opas

Posted by adminvuokr on loka 8, 2012 in Vinkit ja dokumenttipohjat | 0 comments

Asuntosijoittaminen on maailmalla varsin suosittu ja tuottoisa sijoitusmuoto. Myös meillä täällä Suomessa on mm. vero- ja vuokralainsäädännön ansiosta erittäin otolliset olosuhteet harjoittaa tuottoisaa asuntosijoittamista. Ehkä juuri siksi Suomessa on suhteellisen paljon yksityisiä vuokra-asunnon omistajia väkilukuun suhteutettuna, 220.000.

Tätä taustaa vasten luulisi, että tämän mielenkiintoisen sijoitusmuodon tuotonmuodostuksesta ja riskeistä olisi saatavissa runsaasti tietoa myös suomen kielellä. Tutkittuamme asiaa huomasimme kuitenkin, että tietoa oli jostain syystä saatavilla vain vähän ja se oli hyvin hajanaista. Päätimme korjata tämän epäkohdan ja kirjoittaa asuntosijoittajan selviytymisoppaan!

Opas on tarkoitettu perusteokseksi, jonka avulla asuntosijoittamisen perusteet hahmottuvat hyvin aloittelijallekin. Oppaasta löytyy myös runsaasti konkreettisia käytännön vinkkejä, jotka auttavat tekemään asuntosijoittamisesta tuottoisaa ja välttämään sudenkuopat. Perusteiden kautta mennään myös hieman syvemmälle asuntosijoittamisen maailmaan ja myös kokeneempi sijoittaja löytää oppaasta varmasti uusia näkökulmia. Tulemme myös kertomaan, mikä tekee asuntosijoittamisesta niin hienon sijoitusmuodon, että uskallamme väittää sen sopivan lähes kaikille!