Asuntosijoittajan vinkki 7: Keskitä sijoituksesi

Posted by adminvuokr on syys 10, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Yleisin sijoitusvinkki kuuluu näin: ”Muista hajautus, sillä hajauttaminen pienentää riskiä”. Tämä on varsin pätevä vinkki, mikäli sijoitushorisonttisi on lyhyehkö tai sinulla ei ole halua käyttää paljoa aikaasi sijoituskohteisiin perehtymiseen. Hajauttaminen tasoittaa sijoitustesi arvonvaihtelua eli volatiliteettia ilman, että sinun tarvitsee kuitenkaan luopua sijoituksen tuottopotentiaalista. Mitä hajautetumpi sijoitusportfoliosi on, sitä todennäköisemmin sijoituksesi seuraavat markkinoiden keskimääräistä tuottoa myös lyhyellä aikavälillä. Tämä pätee niin hyvässä kuin pahassa, eli keskimääräistä parempiakaan tuottoja on turha odottaa.

Pitkällä tähtäimellä esimerkiksi hyvin hajautettu osakesalkku tuottaa n. 9,5 % vuodessa arvonnousun ja osinkojen muodossa. Jos sijoitat osakkeisiin ja olet ulkoistanut varainhoitosi niin voit vähentää tuottoprosentista vielä salkunhoitopalkkiot. Ilman omaa vaivannäköä ja ajankäyttöä on siis mahdollista saada salkunhoitopalkkioista riippuen keskimäärin 7-9 % vuosittaista tuottoa omalle pääomalleen. Osakemarkkinat heiluvat kuitenkin voimakkaasti, joten sijoituksen ostohetkellä et voi tietää oletko plussalla vai miinuksella päivän tai viikon päästä.

Asuntosijoittamisessa pätevät kuitenkin eri lainalaisuudet:

1. Velkavipua käyttämällä voi päästä huomattavasti osakesijoittamista parempiin tuottoihin, ja vaikutus kasvaa potensiin vuosien kuluessa
2. Vuokrien ja asuntojen hintojen heilunta on huomattavasti maltillisempaa
3. Asuntosijoittaja tietää melko tarkalleen, mitä asunto tulee tuottamaan lyhyelläkin aikavälillä
4. Asuntosijoittaja voi olla plussan puolella heti sijoituskohteen ostettuaan

Miten asuntosijoittaminen sitten voi olla näin paljon tuottoisampaa? Vastaus piilee siinä, että asuntosijoittamisen tuotonmuodostus on huomattavasti helpompi oppia ymmärtämään kuin monen muun sijoitusmuodon. Kun sijoitat esimerkiksi pörssiosakkeeseen, valistuneena sijoittajana sinun tulisi ymmärtää yhtiön liiketoimintaa ja toimintaympäristöä siinä määrin, että pystyt luomaan luotettavia ennusteita osakkeen hinnan kehityksestä. Tämä vaatii valtavaa perehtymistä, sillä yhtiöt toimivat eri maissa, eri toimialoilla ja kaikki vaikuttaa käytännössä kaikkeen. Saatika sitten jos sijoitat vielä useisiin eri osakkeisiin eri markkina-alueilla, kuten hyvään hajautusstrategiaan kuuluu. Ei ole ihme, että tutkimusten mukaan vain todella harva osakesijoittaja pystyy pääsemään markkinoita parempaan (yli 10 % vuosittaiseen) tuottoon pitkällä aikavälillä.

Menestyksekäs asuntosijoittaminen puolestaan on ennenkaikkea erikoistumista pieneen osa-alueeseen. Yritysmaailmassa tätä kutsutaan kilpailueduksi. Todella menestyneet sijoittajat ovat usein keskittyneet kapeaan sektoriin, ja hallitsevat tämän sektorin paremmin kuin 99,9 % ihmisistä. Sektori voi olla vaikka ”alle 30 neliön yksiöt pääkaupunkiseudulla”, tai niinkin tarkka kuin ”pienet kaksiot Tampereen keskustassa hintaluokassa 85.000-95.000 euroa”. Esimerkiksi Tampereella asuntoihin sijoittavan ei tarvitse juurikaan välittää Venäjän poliittisesta tilanteesta tai edes naapurikuntien asuntojen hintakehityksestä. Avainsanat ovat erikoistuminen ja keskittäminen.

Yksikään asuntosijoittaja ei ole tietenkään spesialisti syntyessään, eikä omaa erikoisalaa tarvitse tai edes voi tietää sijoitusuran alkuvaiheessa. Erikoistuminen lähtee perusasioiden oppimisesta ja etenee kuin itsestään markkinoita seuraamalla ja potentiaalisia sijoituskohteita vertailemalla. Tiedon karttuessa alkaa pikkuhiljaa tunnistamaan hinnoitteluvirheet ja potentiaaliset ostokohteet markkinatarjonnan joukosta. Tämä voi kuulostaa uskomattomalta, mutta väitän että jo muutaman kuukauden aktiivisen seurannan jälkeen pystyt sanomaan 30 sekunnissa, onko jokin myytävä asunto mielenkiintoinen sijoituskohteena. Perehtyminen vaatii luonnollisesti vaivannäköä, mutta vaivannäkö myös palkitaan kunnollisina tuottoina. On sanomattakin selvää, että asuntosijoittamisessa pystyy saavuttamaan kilpailuetua helpommin kuin monessa muussa sijoitusmuodossa

Sijoitusten keskittämisestä puhuttaessa otetaan usein esiin vertaus munista, jotka ovat samassa korissa. Jos kori tippuu niin kaikki munat särkyvät kerralla. Eikö keskittämisestä siis seuraa myös suurempi riski varojen menettämisestä? Väitän että näin ei ole. Ensinnäkin hajautus vuokralaisriskin ja remonttien kannalta toteutuu asuntosijoittamisessa erinomaisesti kun sijoittaja omistaa useamman asunnon. Myös esimerkiksi korkoriskin voi hajauttaa sitomalla osan asuntolainoista kiinteisiin korkoihin. Ajallinen hajauttaminen tapahtuu kuin itsestään vuosien kuluessa ja kassavirtariskit voi hallita oikealla lainanmitoituksella. Vuosien kuluessa voi myös erikoistua vaikka kahteen eri kaupunkiin ja ostaa asuntoja eri puolilta Suomea. Asuntosijoittajan munakori on näin ollen huomattavasti paremmassa turvassa kuin esimerkiksi yhteen osakkeeseen sijoittavan osakesijoittajan varallisuus.

Päinvastoin erikoistuminen ja keskittäminen nimenomaan pienentävät riskejä ostohetkestä lähtien kun sijoittaja tietää tarkalleen, mitä on ostamassa ja mikä on sijoituskohteen todellinen arvo. Laajalle hajautetussa sijoitussalkussa tämä ei voi millään toteutua yhtä hyvin ja siksi tuotot jäävät väkisinkin huonommiksi. Parempi osata yksi asia hyvin kuin vähän monesta asiasta. Se on kilpailuetua!

Haluatko siis saada keskimääräistä tuottoa ilman vaivannäköä vai kunnollisia tuottoja vaivaa näkemällä? Valinta on sinun. Väitän, että erikoistuminen ja keskittäminen voi olla hajauttamista parempi vaihtoehto niin tuottojen kuin riskienkin kannalta.

Asuntosijoittajan vinkki 6: Liitä vuokrasopimukseen valokuvilla varustettu kuntotarkastuslomake

Posted by adminvuokr on syys 4, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Jos asunnosta löytyy vuokrasuhteen päätyttyä normaalista poikkeavaa kulumista, todistusvastuu on vuokranantajalla. Siksi vuokrasopimukseen tulisi aina liittää valokuvilla varustettu kuntotarkastuslomake, jonka molemmat osapuolet allekirjoittavat. Vuokralainen todennäköisesti myös pitää asunnosta parempaa huolta kun tällainen lomake on olemassa ja kuluminen on näin vähäisempää.

Asuntosijoittajan vinkki 5: Kiinnitä huomiota taloyhtiön kuntoon!

Posted by adminvuokr on elo 23, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Ostaessasi sijoitusasunnon ostat myös osan taloyhtiöstä. Taloyhtiön kunnossapito aiheuttaa merkittäviä kuluja osakkaille, joten etenkin vanhemmassa talossa olevan asunnon ostossa kaikki remontteihin liittyvä informaatio kannattaa ottaa tarkkaan huomioon. Taloyhtiön isännöitsijä on se taho, kenellä on viimeisin tieto taloyhtiön tilasta ja siihen mahdollisesti tulevista remonteista. Isännöitsijältä löytyy usein tietoa myös sellaisista remonteista joista on vasta puhuttu talon asukkaiden kesken mutta joita ei ole vielä toteutettu. Soita siis ehdottomasti isännöitsijälle ennen ostopäätöstä.

Vastikkeen suuruus on usein hyvä indikaattori taloyhtiön kunnosta. Jos neliövastike on poikkeuksellisen suuri, kielii se usein suurista korjauskuluista jotka aiheutuvat taloyhtiön huonosta kunnosta. Taloyhtiön huono kunto puolestaan tarkoittaa, että suurikuluinen remontti on todennäköisesti tulossa lähiaikoina.

Myös poikkeuksellisen pieni hoitovastike etenkin vanhemmassa vuokratontilla sijaitsevassa taloyhtiössä saattaa olla lisäselvityksiä vaativa asia. Jos vuokrasopimus on tehty kymmeniä vuosia sitten, on mahdollista että tontin vuosivuokra nousee nykyisen vuokrasopimuksen umpeuduttua moninkertaiseksi. Alkuperäisen tonttivuokran suuruudesta riippuen hoitovastike voi nousta todella merkittävästi ja pienentää asunnon vuokratuottoa jopa 1-2 prosenttiyksiköllä. Ole näissä tapauksissa erittäin tarkkana ja muista hankkia isännöitsijältä perinpohjaiset selvitykset taloyhtiön tilasta.

Suurin yksittäinen taloyhtiön remontti on linjasaneeraus, joka sisältää laajuudesta riippuen mm. viemärit, kylpyhuoneet, käyttövesiputket, ilmanvaihtojärjestelmän ja sähköjärjestelmän. Muita merkittäviä remontteja ovat laajuudesta riippuen mm. kattoremontti, ikkunaremontti ja julkisivuremontti. Selkeä indikaattori lähivuosina tulevista suurista remonteista on se, että taloyhtiöllä on ikää jo 40–50 vuotta mutta mitään suuria remontteja ei ole vielä tehty. Tällöin remonttikustannukset saattavat seuraavan 10 vuoden aikana nousta jopa yli 1000 euroon neliöltä jonka lisäksi asunto on asuinkelvoton useita kuukausia. Ei tarvitse tietenkään erikseen mainita, että samalla remonttikustannukset syövät jopa 10 vuoden sijoitustuotot.

Remontit ilman muuta myös nostavat asunnon arvoa. Taloyhtiön remonttien ollessa kyseessä arvonnousu ei kuitenkaan käytännössä koskaan ole yhtä suuri kuin remonttikustannukset. Siksi tällaisia tulevia remonttikohteita ostaessaan on syytä tehdä laskelmat erityisen tarkasti. Todettakoon lopuksi, että remonttikohteet eivät kuitekaan ole automaattisesti huonoja sijoituskohteita. Mikäli tulevien vuosien remonttikustannukset on arvioitu realistisesti ja asunto vaikuttaa edelleen hyvältä sijoituskohteelta, eikun kiinni vaan!

Asuntosijoittajan vinkki 4: Asuntolainan korko ei pysy alhaalla ikuisesti

Posted by adminvuokr on elo 15, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Asuntolainan viitekorkoina käytettävät markkinakorot ovat olleet hyvin matalalla jo pitkään. Tällä hetkellä lyhyet euriborit ovat reilusti alle prosentin, joten lainan kokonaiskorko jää 1,5 % – 2 % tuntumaan. Matalat korot saavat helposti näyttämään keskinkertaista huonommankin sijoituskohteen hyvältä, kun velkavivun avulla päästään kevyesti yli 10 % oman pääoman tuottoon. Korkojen noustessa tilanne voi kuitenkin olla toinen ja kassavirta kääntyy helposti negatiiviseksi. Vielä muutama vuosi sitten Euriborkorot olivat yli viidessä prosentissa. Tähän marginaali päälle niin kokonaiskorko on äkkiä 6 %. Sen vuoksi suosittelemme tekemään vähintään kaksi erilaista rahoituslaskelmaa: Toinen nykytilanteen mukaan ja toinen 6 % korolla. Näin koronnousu ei pääse ”yllättämään” ja voit olla levollisin mielin korkojen noustessakin. Ohessa esimerkki siitä, kuinka suuri ero velkavipua käyttävälle sijoittajalle on 1,5 % ja 6 % kokonaiskoroissa.
Taulukko: Varaudu korkojen nousuun

Taulukko puhuu puolestaan. Korkojen ollessa alhaalla oman pääoman tuotto on mukavat 13 % plussan puolella ja vuokratuotot riittävät kattamaan juuri ja juuri kuukausittaiset lainanmaksut. Korkojen noustessa 6 %:iin tilanne muuttuu täysin. Sijoituksen tuotto tippuu nollaan, sillä korkokulut syövät nettovuokratuotot kokonaisuudessaan. Kuukausikassavirta painuu 267 euroa miinuksen puolelle, sillä lainaa täytyy myös lyhentää. 6 % koroilla sijoittajan pitää siis olla valmis sijoittamaan lainanmaksuun joka kuukausi lisää rahaa 267 euroa vielä vuokratulojen jälkeenkin. Jos tämä kuulostaa liian kalliilta, sijoittajan olisi syytä harkita joko jotain muuta sijoituskohdetta, tai pienemmän velkavivun käyttöä. Yksi vaihtoehto on myös sitoa laina todella pitkään korkoon, jolloin lainan kuukausikustannukset ovat tiedossa jopa 10 vuodeksi eteenpäin. Korkojen nousun vaikutus korostuu sitä enemmän, mitä matalampi on asunnon vuokratuotto- % ja mitä suurempi on lainarahan osuus.

Asuntosijoittajan vinkki 3: Vuokratuotto maksaa asuntolainan kuukausierät, arvonnousu ei

Posted by adminvuokr on elo 10, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Asuntoa ostettaessa ”varmaa” on ainoastaan asunnosta saatava vuokra. Pitkällä tähtäimellä myös arvonnousu on todennäköistä, mutta se realisoituu joka tapauksessa vasta myöhemmin. Vuokra tuo kuukausittaista kassavirtaa, jolla maksetaan yhtiövastikkeet, lainan kuukausierät ja muut asunnon juoksevat kustannukset.

Tämän takia asunnon rahoituslaskelmat on syytä perustaa ainoastaan realistiselle vuokratuotolle. Laskelmassa on syytä jättää myös jonkin verran turvamarginaalia korkojen nousun varalle. Rahoituslaskelmien tekoon liittyviä vinkkejä on tiedossa ensi viikolla!

Asuntosijoittajan vinkki 2: Tee sijoitussuunnitelma ja pysy siinä

Posted by adminvuokr on elo 2, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Sijoitussuunnitelma auttaa pitämään fokuksen oikeiden asioiden tekemisessä ja suojelee houkutuksilta, joita mahtuu matkalle vaurastumiseen. Suosittelemme lämpimästi kaikkia sijoittajia tekemään sijoitussuunnitelman vähintään 10, mielellään jopa 20 vuotta nykyhetkestä eteenpäin. 20 vuotta on pitkä aika ja suunnitelmat menevät tänä aikana varmasti uusiksi useampaan otteeseen. Silti pitkä suunnitelma on hyvä tehdä, sillä se auttaa kirkastamaan pitkän tähtäimen tavoitteita ennen kaikkea sinulle itsellesi.

Hyvä suunnitelma kertoo kolme asiaa: mitä, milloin ja miten. Eli mitä aiot saavuttaa, missä ajassa ja millä käytännön keinoilla. Tavoite voi olla tietty oman pääoman euromäärä, sijoitusasuntojen lukumäärä tai vaikka kuukausittainen kassavirta. Tee suunnitelma siten että sen toteuttaminen vaatii sinulta jonkin verran työtä, mutta se on kuitenkin taloudellisesti mahdollinen. Lopuksi sitoudu noudattamaan suunnitelmaa todella säntillisesti! Moni hyvä suunnitelma kariutuu siihen, että 3 vuoden kuluttua ensimmäisen asunnon ostamisesta sijoittaja esimerkiksi päätätkin myydä asunnon ja ostaa rahoilla vaikkapa uudemman auton. Näin 20-vuotissuunnitelma 500.000 euron varallisuudesta typistyi kymppitonnin arvonnousuun ja ollaan takaisin lähtöruudussa. Siksi hyvässä suunnitelmassa on myös monta konkreettista välitavoitetta. Välitavoitteet tuovat onnistumisen tuntemuksia ja auttavat sinua pysymään oikeassa kurssissa matkalla lopulliseen tavoitteeseesi.