Asuntosijoittajan vinkki 12: 100-10-3-1 sääntö

Melko yleinen etenkin aloittelevan asuntosijoittajan tekemä virhe on, että asunto ostetaan liian hätäisesti. Kun päätös sijoitusasunnon ostosta on tehty ja rahoituspäätös haettu, tulee usein kiire lähteä hankkimaan ensimmäistä sijoitusasuntoa. Yleisesti ottaen innostus on vain hyvästä, mutta innostus pitäisi suunnata enemmänkin loistavien kauppojen tekemiseen kuin salamannopeaan toimintaan. Asuntosijoittajan ei pidä rakastaa asunnon ostamista, vaan loistavien tuottojen tekemistä.

Hyvän asunnon löytäminen ja ostaminen on konstikasta, sillä hyviä sijoituskohteita tulee markkinoille harvoin ja ne menevät kaupaksi todella nopeasti. Tällöin sijoittajalle tulee helposti kiusaus tinkiä hieman ennalta mietityistä kriteereistä, ”kun tuotto on muutenkin niin hyvä”. Hyvän asunnon tullessa tarjolle on siis määriteltävä tarkkaan, kuinka paljon siitä on valmis maksamaan. Mikäli tähän hintaan ei päästä, asia on vain nieltävä ja jäätävä odottamaan seuraavaa tilaisuutta. Loistavan sijoituskohteen löytäminen vaatii sijoittajalta kolmea ominaisuutta: 1. Markkinoiden tuntemusta, 2. kykyä toimia nopeasti ja 3. kärsivällisyyttä. Vaikka kohdat 1 ja 2 vaativat sijoittajalta eniten työtä, on todella yleistä että kaiken tämän vaivannäön jälkeen etenkin kokemattomammat sijoittajat haksahtavat kohtaan 3.

Usein markkinoilla vallitsee sellainen tilanne, että hyviä sijoituskohteita ei yksinkertaisesti ole tarjolla. Tällöin sijoittajan ei pidä sortua ostamaan vähiten huonoa asuntoa, vaan malttaa mielensä ja odottaa kunnes sopiva kohde tulee tarjolle. Hyvin tuntemillamme Oulun ja Jyväskylän markkinoilla on sellainen tilanne, että meille kelpaavia sijoituskohteita tulee tarjolle keskimäärin vain noin kerran kuukaudessa. Joskus kuivat kaudet saattavat kestää useita kuukausiakin. Tällaisessa tilanteessa kannattaa hillitä itsensä ajattelemalla, että on sijoitusmielessä järkevämpää olla ostamatta asuntoa kuin ostaa sellainen. Tämä vaatii rutkasti ammattimaista itsekuria, sillä on todella turhauttavaa kun esimerkiksi parin kuukauden markkinoiden seuraamisen jälkeen kaupat kariutuvat parin tonnin näkemyseroon asunnon hinnasta.

On kuitenkin täysin varmaa, että sopiva kohde kuitenkin löytyy lopulta. Jokuhan nämä loistavat sijoituskohteet kuitenkin lopulta ostaa, joten miksi se et voisi olla yhtä hyvin sinä? Myöskään asuntojen pyyntihintoja ei pidä tuijottaa liikaa, vaan voit aivan hyvin määritellä itsellesi oikean asunnon hinnan ja tehdä myyjälle tarjouksen vaikka näkemykset eroaisivatkin reilusti. On täysin mahdollista, että asunto on ollut myynnissä jo useita kuukausia ja kiireinen myyjä on valmis tinkimään myyntihinnasta jopa 20 % saattaakseen kaupat päätökseen. Tärkeintä on että sinä et tingi maksimihinnastasi!

Yleinen valistuneen asuntosijoittajan ohjenuora, jonka olemme todenneet myös käytännössä pitävän paikkansa on 100-10-3-1 sääntö. Tämä sääntö on tunnettu erityisesti Yhdysvalloissa, mutta se pätee mainiosti myös meillä Suomessa. Se tarkoittaa, että ostaaksensa yhden loistavan sijoituskohteen sijoittajan on katsottava 100 eri kohdetta. 100-10-3-1 muodostuu näin: Sijoittaja katsoo esimerkiksi nettiportaalin kautta 100 eri yksiötä tai kaksiota tietyltä alueelta, näistä 10 läpäisee esikarsinnan ja sijoittaja käy katsomassa niitä paikan päällä. Sijoittaja tekee tarjouksen kolmesta eri asunnosta ja tarjouksista yksi johtaa lopulta kauppaan. Työsarkaa on siis paljon, mutta tiukat krtiteerit myös palkitsevat sijoittajan jopa huomattavasti keskimääräistä paremmilla tuotoilla! Vai mitä muutakaan voi odottaa, kun keskimäärin vain yksi sadasta potentiaalisesta kohteesta kelpaa sijoittajalle?