Asuntosijoittajan vinkki 15: Pitkäjänteisyys on kaiken A ja O

Asuntosijoittajan vinkkisarjan vinkissä numero 1 käsiteltiin sijoitussuunnitelman ja pitkäjänteisyyden tärkeyttä menestyksekkäälle sijoittamiselle. Pitkäjänteisyys on ikuinen puheenaihe ja kestosuosikki kaikessa sijoittamiseen liittyvässä keskustelussa: Joka ikinen sijoitusneuvojakin muistuttaa asiakkaitaan aina siitä, että mitä riskisempi sijoitus on kyseessä, sitä pidemmäksi aikaa siihen olisi oltava valmis sitoutumaan. Tästä huolimatta tämä yksinkertainen perusasia tuntuu unohtuvan kiireessä erityisesti piensijoittajilta, ja seurauksena on usein turha hätiköinti ja heikko sijoitusmenestys.

Kaikessa sijoitustoiminnassa on tärkeää nähdä asiat riittävän pitkällä tähtäimellä. Pitkän tähtäimen suunnitelmat auttavat sijoittajaa pitämään fokuksen olennaisissa asioissa ja välttämään turhaa hötkyilyä. Etenkin aloittelevat osake- ja rahastosijoittajat ovat yleensä hanakoita lähtemään markkinoille nopeiden tuottojen perässä -tämä siitäkin huolimatta että nykyisin varmasti 99 % sijoitusneuvojista korostaa aina asiakkaalle pitkäjänteisyyden merkitystä. Ja vaikka sijoitussuunnitelma olisi tehty 10 vuoden tähtäimellä, niin jo 20 % arvonlasku 6 kuukauden päästä saa monet ensikertalaiset myymään omistuksensa hätäisesti samalla vannoen, etteivät koskaan enää palaa osakemarkkinoille. Sen pituinen sijoitusura se. Pitkän tähtäimen suunnitelmilla on siis tapana yllättäen muuttua siinä vaiheessa, kun kaikki ei menekään lyhyellä tähtäimellä suunnitelmien mukaan. Sijoitusura loppuu ennenkuin se alkaakaan ja tulevaisuuden tuotot jäävät 100 % varmasti tulematta.

Asuntosijoittajan onneksi asuntoa ei voi kiireessä myydä netistä nappia painamalla, kuten osakemarkkinoilla. Näin se suurin hötkyily jää jo lähtökohtaisesti pienemmäksi. Asunnot myös mielletään lähtökohtaisesti pidempiaikaisiksi, konkreettisiksi sijoituskohteiksi, eikä niiden arvonvaihtelu ole yhtä suurta kuin esimerkiksi osakkeilla tai sijoitusrahastoilla. Ehkä yllättävästikin asuntosijoittajien ongelma pitkäjänteisyyden suhteen on juuri päinvastainen kuin osakesijoittajilla. Asuntosijoittamisessa pitkäjänteisyys ja sijoitussuunnitelmasta kiinnipitäminen tarkoittaa pikemminkin sitä, että myös sijoituskohteiden lisäämisen tulisi tapahtua ennalta määritellyn suunnitelman mukaan. Muuten korkoa-korolle vaikutus laimenee vuosien saatossa, ja oman pääoman tuotto pienenee.

Jos ostat nyt 100.000 euron sijoitusasunnon 70 % velkarahalla, saat siitä 5 % vuokratuottoa ja asunnon arvonnousu on maltilliset 2 % vuodessa, on omalle pääomalle saatava vuosituotto 3,5 % lainakoroilla noin 15 % (ennen veroja). Jatkuva 15 % vuosituotto tarkoittaa pitkällä tähtäimellä seuraavanlaista kehitystä:

 

 

 

Kuten kaaviosta näkyy, niin 30.000 euron alkupääoma kasvaa vuosien saatossa ällistyttävän suureksi, jos sille pystyy saamaan jatkuvasti 15 % vuosituottoa. Alussa kehitys on hitaampaa suhteessa alkupääomaan, mutta vuosien saatossa korkoa-korolle vaikutus alkaa kertautumaan ja euromääräinen vuosituotto kasvaa kiihtyvällä vauhdilla. 15 % vuosituotolla alkupääoman kaksinkertaistuu noin 5 vuoden välein: 30.000 euron alkupääoma kasvaa 5 vuodessa kaksinkertaiseksi noin 60.000 euroon, 10 vuodessa nelinkertaiseksi hieman yli 120.000 euroon ja 20 vuodessa jopa 16-kertaistuu miltei puoleen miljoonaan!

Olisi tietysti äärimmäisen mukavaa, jos velkarahoituksen osuus pysyisi samana, ja vuokratulot kasvaisivat automaattisesti oman pääoman kasvaessa. 5 vuoden kuluttua kun oma pääoma on tuplaantunut, 30.000 euron tuotto sijoitettaisiin automaattisesti seuraavaan sijoitusasuntoon ja sijoittaja omistaisi 2 asuntoa. 10 vuoden kuluttua määrä olisi kasvanut jo neljään asuntoon ja 20 vuoden kuluttua koossa olisi 16 samanlaista asuntoa, joista kaikista olisi velkaa 70 % ja omaa pääomaa 30 %.

Asunto ei ole kuitenkaan sijoitus, joka kasvaa automaattisesti korkoa korolle. Asuntojen määrä ei lisäänny automaattisesti vuosien varrella, ja netto-omaisuudelle saatu tuottoprosentti pienenee, mikäli tuottoja ei sijoita eteenpäin (joko asuntoihin tai muualle). Tänään ostetun ja omalle pääomalle 15 % tuoton antavan kohteen tuotto ei ole sama 15 % enää 10 vuoden päästä, koska tuotto tulee yhä isommalle pääomalle. Edellä olevan esimerkin kaltaisessa tapauksessa omarahoitusosuuden kasvaminen syö oman pääoman tuottoa kaavion osoittamalla tavalla:

 

 

 
Oman pääoman tuottoprosentin pienentyminen vaikuttaa puolestaan tuottoon dramaattisesti korkoa-korolle tekijän kautta. Alla on kuvattu, miten 30.000 euron alkupääoma kasvaa vuosien varrella erilaisilla korkokannoilla:
 

 

 

 
Kuten kaavio osoittaa, niin jo pieni ero vuosituotossa vaikuttaa pitkällä ajanjaksolla todella merkittävästi lopputulokseen. Pitkällä tähtäimellä sijoittajan on tärkeintä kiinnittää huomiota oman pääoman tuottoon, (tai sen pitämiseen halutulla tasolla) sillä jo muutaman prosenttiyksikön muutos kertautuu vuosien aikana suureksi eroksi. Esimerkiksi 12 % vuosituotolla alkupääoma on kasvanut 20 vuoden aikana miltei kymmenkertaiseksi. Vain 3 prosenttiyksikköä suuremmalla 15 % vuosituotolla pääoma on kuitenkin samalla ajanjaksolla yli 16-kertaistunut.

Eikä tässäkään vielä kaikki, sillä 20 vuoden ajanjaksolle mahtuu monenlaista tapahtumaa. Historiallisesti tarkasteltuna 20 vuoden ajalle sattuu useampi ajanjakso, joina asuntojen hinnat laskevat voimakkaasti. Samoin tulee ajanjaksoja, jolloin asuntojen hinnat nousevat paljon lyhyessä ajassa. Myös korkotaso tulee varmasti käymään molemmissa äärilaidoissa useampaan kertaan. Tuotot eivät siis suinkaan tule tasaisesti vuodesta toiseen, vaan joukkoon mahtuu sekä todella hyviä, että huonoja vuosia. Markkinoiden liikkuessa nopeasti pitkän tähtäimen suunnitelma hämärtyy helposti, ja houkutus tehdä ns. paniikkimyyntejä tai vastaavasti kotiuttaa voittoja hyvän nousukauden jälkeen voi kasvaa suureksi. Näissä tilanteissa sijoittajan olisi kuitenkin aina hyvä vetää henkeä ja muistuttaa itseään pitkän tähtäimen perspektiivistään.

Jatkuvasti hyvään tuotoon pääseminen vaatii sijoittajalta tyypillisesti sitä enemmän vaivannäköä, mitä suuremmaksi omaisuus on kasvanut ja mitä useamman asunnon sijoittaja omistaa. Esimerkinkaltaisen 16 asunnon juoksevien asioiden hoitaminen olisi varmasti jo miltei puolipäivätyötä. Tosin 491.000 euron oma pääoma tuottaa 15 % vuosituotolla jo 73.650 euroa vuodessa, eli reilut 6.000 euroa kuukaudessa. Tällaisen tuoton eteen on jo perusteltuakin tehdä töitä jonkin verran. Halutessaan juoksevien asioiden hoidon voi myös ulkoistaa esimerkiksi osaavalla vuokravälittäjälle, jolloin itselle hoidettavaksi jäävät lähinnä asuntojen ostaminen ja myyminen, sekä remontointi.

Pitkäntähtäimen menestys syntyy pitämällä tavoitteet kirkkaana mielessään, ja toimimalla niiden mukaan myös lyhyellä aikavälillä!