Asuntosijoittajan vinkki 16: Mistä varat ensimmäiseen sijoitusasuntoon?

Asunnot ovat suhteellisen kalliita kertasijoituksia, joten nollasta lähtevän sijoittajan voi olla hankalaa löytää keinoja ensimmäisen sijoitusasunnon hankintaan. Asuntosijoittaminen mielletään helposti vain ”rikkaiden harrastukseksi”, sillä pelkkä ajatus yli 100.000 euroa maksavan sijoituskohteen hankinnasta voi tuntua todella kaukaa haetulta. Totuus on kuitenkin hyvin toisenlainen, sillä tosiasiassa liikkeelle pääsee jopa nollasta lähtien jo muutamassa vuodessa.  Vaaditaan vain hyvä suunnitelma ja päättäväisyyttä, niin ensimmäinen sijoitusasunto on kenen tahansa saavutettavissa. Ja vielä paljon enemmänkin!

Ensimmäinen harhaluulo on usein se, että asuntosijoittamisen aloittamista varten pitäisi saada kokoon jopa sata tuhatta euroa käteistä. Totuus nimittäin on, että kelvollisen sijoitusasunnon pystyy löytämään melkein mistä päin Suomea tahansa jo 50.000 euron hintaan. Tänään 31.1.2013 etuovi.com:in mukaan Suomessa on myynnissä 667 kappaletta 30-50.000 euron hintaista yksiötä tai kaksiota, joten valinnanvaraa todellakin on. Koko 50.000 euron hintaa ei myöskään tarvitse maksaa itse, sillä asunnoilla on hyvät vakuusarvot. Vakuusarvon ansiosta pankki rahoittaa mielellään suurimman osan sijoitusasunnon hankinnasta. Yleensä pankki vaatii omarahoitusta 20-30 % asunnon myyntihinnasta. Pienehkön lainan ollessa kyseessä pieni vakuusvajekin menee helpommin läpi, joten usein jo 20 % tai pienempikin omarahoitusosuus riittää monelle pankille. 20 % omarahoitusosuudella laskettuna pankki lainaa sijoittajalle 40.000 euroa ja omaa rahaa tarvitaan ainoastaan 10.000 euroa.

10.000 euroakin on iso raha, joten seuraavaksi pitäisi keksiä mistä summan saisi kokoon. Jos sijoittajalle ei ole kertynyt ylimääräistä rahaa tai muuta vakuudeksi käypää omaisuutta, niin luonnollinen ensiaskel on tietenkin ryhtyä säästämään rahaa.  Nyrkkisääntönä säästettävä minimisumma on 250 euroa kuukaudessa, jolla tarvittava summa on koossa jo 3 vuodessa ja 4 kuukaudessa. Tämä on äärimmäisen hyvä testi myös sijoittajalle itselleen, sillä lähtökohtaisesti pitäisi sijoittaa vain sellaisia varoja, jotka on varaa menettää. Jollei taloustilanne anna periksi säästää edes 250 euroa kuukaudessa, niin henkilökohtainen talous on ehdottomasti liian haavoittuvainen asuntosijoittamisen riskeille.

Esimerkkisijoittajallamme menee siis ensimmäisen sijoitusasuntonsa hankkimiseen aikaa 3 vuotta ja 4 kuukautta.  Ja mikä parasta: Nyt kun ensimmäinen asunto on hankittu niin kaikista työläimmän osion voidaan sanoa olevan takanapäin! Sijoittaja on nyt päässyt kiinni korkoa-korolle efektiin ja vaivalla säästetty raha pääsee todella tekemään töitä sijoittajan puolesta. Seuraavaksi vuorossa on seuraavan sijoituskohteen hankinta, ja se käykin jo ensimmäistä asuntoa todella paljon helpommin. Jatkossa nimittäin myös ensimmäisessä asunnossa asuva vuokralainen auttaa vuokranmaksullaan sijoittajaa seuraavan asunnon hankinnassa.

Oheisessa taulukossa on kuvattu miten sijoitusasuntojen määrää pystytään kasvattamaan, jos kaikki vuokratuotoista saatu raha käytetään lainanmaksuun ja uusi asunto ostetaan heti, kun vakuusarvoa on vapautunut riittävästi. Muita laskelman oletuksia ovat:

• 6 % vuokratuotto, joka on melko helposti saatavissa kasvukeskusten laitamilta remonttikulut huomioiden
• 4 % kokonaiskorko, joka vastaa suurinpiirtein pitkän aikavälin keskiarvoa
• Toisesta asunnosta eteenpäin pankki vaatii asunnoille tyypillisen 25 % omarahoitusosuuden, eli 12.500 euroa per asunto (0,25*50.000). Näin laskien toinen sijoitusasunto voidaan ostaa kun oma pääoma on kasvanut 22.500 euroon, kolmas 35.000 euron kohdalla ja neljäs 47.500 eurossa.
• Inflaation vaikutus ja arvonnousu on jätetty huomioimatta puhtaasti yksinkertaistamisen vuoksi, todettakoon kuitenkin että todellisuudessa ne parantaisivat sijoittajan tilannetta jopa huomattavasti
• Sijoittaja maksaa vuokratuloverot muista rahoistaan

 

Taulukko: 250 euron kuukausisäästäminen 10 vuoden ajan varat uudelleensijoittaen. (klikkaa kuvasta suuremmaksi)

 

Kyseessä on yksinkertaistettu esimerkki, mutta siitä näkee erinomaisesti, mikä on korkoa-korolle vaikutuksen merkitys asuntosijoittamisessa. Toinen asunto voidaan ostaa heti 6. vuoden jälkeen ja kolmas asunto, kun aikaa säästämisen aloittamisesta on kulunut hieman yli 8 vuotta. 10 vuoden kuluttua kuukausisäästämisen aloittamisesta sijoittaja omistaa jo neljä sijoitusasuntoa, joista ensimmäinen on jo täysin velaton!

10 vuoden säästämisen jälkeen sijoittajalla alkaa olemaan aidosti myös vaihtoehtoja, sillä asunnoista saatava vuokratuotto kulujen jälkeen on noussut jo 504 euroon kuukaudessa. Vuokratuotto ylittää siis kuukausittaisen 250 euron säästösumman jo kaksinkertaisesti. Näin omaisuus jatkaa vauhdikasta korkoa korolle kasvua, vaikka sijoittaja lopettaisi kuukausisäästämisen siihen paikkaan. Ei ollenkaan hullummin kun huomioidaan se, että 10 vuotta sitten sijoittaja ei omistanut vielä ainoatakaan sijoitusasuntoa, tai ollenkaan säästöjä! Kuka vielä sanoo, että asuntosijoittaminen on vain rikkaiden puuhastelua?

Niin. Jostainhan ne rikkaatkin aloittivat.