Asuntosijoittajan vinkki 5: Kiinnitä huomiota taloyhtiön kuntoon!

Ostaessasi sijoitusasunnon ostat myös osan taloyhtiöstä. Taloyhtiön kunnossapito aiheuttaa merkittäviä kuluja osakkaille, joten etenkin vanhemmassa talossa olevan asunnon ostossa kaikki remontteihin liittyvä informaatio kannattaa ottaa tarkkaan huomioon. Taloyhtiön isännöitsijä on se taho, kenellä on viimeisin tieto taloyhtiön tilasta ja siihen mahdollisesti tulevista remonteista. Isännöitsijältä löytyy usein tietoa myös sellaisista remonteista joista on vasta puhuttu talon asukkaiden kesken mutta joita ei ole vielä toteutettu. Soita siis ehdottomasti isännöitsijälle ennen ostopäätöstä.

Vastikkeen suuruus on usein hyvä indikaattori taloyhtiön kunnosta. Jos neliövastike on poikkeuksellisen suuri, kielii se usein suurista korjauskuluista jotka aiheutuvat taloyhtiön huonosta kunnosta. Taloyhtiön huono kunto puolestaan tarkoittaa, että suurikuluinen remontti on todennäköisesti tulossa lähiaikoina.

Myös poikkeuksellisen pieni hoitovastike etenkin vanhemmassa vuokratontilla sijaitsevassa taloyhtiössä saattaa olla lisäselvityksiä vaativa asia. Jos vuokrasopimus on tehty kymmeniä vuosia sitten, on mahdollista että tontin vuosivuokra nousee nykyisen vuokrasopimuksen umpeuduttua moninkertaiseksi. Alkuperäisen tonttivuokran suuruudesta riippuen hoitovastike voi nousta todella merkittävästi ja pienentää asunnon vuokratuottoa jopa 1-2 prosenttiyksiköllä. Ole näissä tapauksissa erittäin tarkkana ja muista hankkia isännöitsijältä perinpohjaiset selvitykset taloyhtiön tilasta.

Suurin yksittäinen taloyhtiön remontti on linjasaneeraus, joka sisältää laajuudesta riippuen mm. viemärit, kylpyhuoneet, käyttövesiputket, ilmanvaihtojärjestelmän ja sähköjärjestelmän. Muita merkittäviä remontteja ovat laajuudesta riippuen mm. kattoremontti, ikkunaremontti ja julkisivuremontti. Selkeä indikaattori lähivuosina tulevista suurista remonteista on se, että taloyhtiöllä on ikää jo 40–50 vuotta mutta mitään suuria remontteja ei ole vielä tehty. Tällöin remonttikustannukset saattavat seuraavan 10 vuoden aikana nousta jopa yli 1000 euroon neliöltä jonka lisäksi asunto on asuinkelvoton useita kuukausia. Ei tarvitse tietenkään erikseen mainita, että samalla remonttikustannukset syövät jopa 10 vuoden sijoitustuotot.

Remontit ilman muuta myös nostavat asunnon arvoa. Taloyhtiön remonttien ollessa kyseessä arvonnousu ei kuitenkaan käytännössä koskaan ole yhtä suuri kuin remonttikustannukset. Siksi tällaisia tulevia remonttikohteita ostaessaan on syytä tehdä laskelmat erityisen tarkasti. Todettakoon lopuksi, että remonttikohteet eivät kuitekaan ole automaattisesti huonoja sijoituskohteita. Mikäli tulevien vuosien remonttikustannukset on arvioitu realistisesti ja asunto vaikuttaa edelleen hyvältä sijoituskohteelta, eikun kiinni vaan!