Asuntosijoittajan vinkki 7: Keskitä sijoituksesi

Yleisin sijoitusvinkki kuuluu näin: ”Muista hajautus, sillä hajauttaminen pienentää riskiä”. Tämä on varsin pätevä vinkki, mikäli sijoitushorisonttisi on lyhyehkö tai sinulla ei ole halua käyttää paljoa aikaasi sijoituskohteisiin perehtymiseen. Hajauttaminen tasoittaa sijoitustesi arvonvaihtelua eli volatiliteettia ilman, että sinun tarvitsee kuitenkaan luopua sijoituksen tuottopotentiaalista. Mitä hajautetumpi sijoitusportfoliosi on, sitä todennäköisemmin sijoituksesi seuraavat markkinoiden keskimääräistä tuottoa myös lyhyellä aikavälillä. Tämä pätee niin hyvässä kuin pahassa, eli keskimääräistä parempiakaan tuottoja on turha odottaa.

Pitkällä tähtäimellä esimerkiksi hyvin hajautettu osakesalkku tuottaa n. 9,5 % vuodessa arvonnousun ja osinkojen muodossa. Jos sijoitat osakkeisiin ja olet ulkoistanut varainhoitosi niin voit vähentää tuottoprosentista vielä salkunhoitopalkkiot. Ilman omaa vaivannäköä ja ajankäyttöä on siis mahdollista saada salkunhoitopalkkioista riippuen keskimäärin 7-9 % vuosittaista tuottoa omalle pääomalleen. Osakemarkkinat heiluvat kuitenkin voimakkaasti, joten sijoituksen ostohetkellä et voi tietää oletko plussalla vai miinuksella päivän tai viikon päästä.

Asuntosijoittamisessa pätevät kuitenkin eri lainalaisuudet:

1. Velkavipua käyttämällä voi päästä huomattavasti osakesijoittamista parempiin tuottoihin, ja vaikutus kasvaa potensiin vuosien kuluessa
2. Vuokrien ja asuntojen hintojen heilunta on huomattavasti maltillisempaa
3. Asuntosijoittaja tietää melko tarkalleen, mitä asunto tulee tuottamaan lyhyelläkin aikavälillä
4. Asuntosijoittaja voi olla plussan puolella heti sijoituskohteen ostettuaan

Miten asuntosijoittaminen sitten voi olla näin paljon tuottoisampaa? Vastaus piilee siinä, että asuntosijoittamisen tuotonmuodostus on huomattavasti helpompi oppia ymmärtämään kuin monen muun sijoitusmuodon. Kun sijoitat esimerkiksi pörssiosakkeeseen, valistuneena sijoittajana sinun tulisi ymmärtää yhtiön liiketoimintaa ja toimintaympäristöä siinä määrin, että pystyt luomaan luotettavia ennusteita osakkeen hinnan kehityksestä. Tämä vaatii valtavaa perehtymistä, sillä yhtiöt toimivat eri maissa, eri toimialoilla ja kaikki vaikuttaa käytännössä kaikkeen. Saatika sitten jos sijoitat vielä useisiin eri osakkeisiin eri markkina-alueilla, kuten hyvään hajautusstrategiaan kuuluu. Ei ole ihme, että tutkimusten mukaan vain todella harva osakesijoittaja pystyy pääsemään markkinoita parempaan (yli 10 % vuosittaiseen) tuottoon pitkällä aikavälillä.

Menestyksekäs asuntosijoittaminen puolestaan on ennenkaikkea erikoistumista pieneen osa-alueeseen. Yritysmaailmassa tätä kutsutaan kilpailueduksi. Todella menestyneet sijoittajat ovat usein keskittyneet kapeaan sektoriin, ja hallitsevat tämän sektorin paremmin kuin 99,9 % ihmisistä. Sektori voi olla vaikka ”alle 30 neliön yksiöt pääkaupunkiseudulla”, tai niinkin tarkka kuin ”pienet kaksiot Tampereen keskustassa hintaluokassa 85.000-95.000 euroa”. Esimerkiksi Tampereella asuntoihin sijoittavan ei tarvitse juurikaan välittää Venäjän poliittisesta tilanteesta tai edes naapurikuntien asuntojen hintakehityksestä. Avainsanat ovat erikoistuminen ja keskittäminen.

Yksikään asuntosijoittaja ei ole tietenkään spesialisti syntyessään, eikä omaa erikoisalaa tarvitse tai edes voi tietää sijoitusuran alkuvaiheessa. Erikoistuminen lähtee perusasioiden oppimisesta ja etenee kuin itsestään markkinoita seuraamalla ja potentiaalisia sijoituskohteita vertailemalla. Tiedon karttuessa alkaa pikkuhiljaa tunnistamaan hinnoitteluvirheet ja potentiaaliset ostokohteet markkinatarjonnan joukosta. Tämä voi kuulostaa uskomattomalta, mutta väitän että jo muutaman kuukauden aktiivisen seurannan jälkeen pystyt sanomaan 30 sekunnissa, onko jokin myytävä asunto mielenkiintoinen sijoituskohteena. Perehtyminen vaatii luonnollisesti vaivannäköä, mutta vaivannäkö myös palkitaan kunnollisina tuottoina. On sanomattakin selvää, että asuntosijoittamisessa pystyy saavuttamaan kilpailuetua helpommin kuin monessa muussa sijoitusmuodossa

Sijoitusten keskittämisestä puhuttaessa otetaan usein esiin vertaus munista, jotka ovat samassa korissa. Jos kori tippuu niin kaikki munat särkyvät kerralla. Eikö keskittämisestä siis seuraa myös suurempi riski varojen menettämisestä? Väitän että näin ei ole. Ensinnäkin hajautus vuokralaisriskin ja remonttien kannalta toteutuu asuntosijoittamisessa erinomaisesti kun sijoittaja omistaa useamman asunnon. Myös esimerkiksi korkoriskin voi hajauttaa sitomalla osan asuntolainoista kiinteisiin korkoihin. Ajallinen hajauttaminen tapahtuu kuin itsestään vuosien kuluessa ja kassavirtariskit voi hallita oikealla lainanmitoituksella. Vuosien kuluessa voi myös erikoistua vaikka kahteen eri kaupunkiin ja ostaa asuntoja eri puolilta Suomea. Asuntosijoittajan munakori on näin ollen huomattavasti paremmassa turvassa kuin esimerkiksi yhteen osakkeeseen sijoittavan osakesijoittajan varallisuus.

Päinvastoin erikoistuminen ja keskittäminen nimenomaan pienentävät riskejä ostohetkestä lähtien kun sijoittaja tietää tarkalleen, mitä on ostamassa ja mikä on sijoituskohteen todellinen arvo. Laajalle hajautetussa sijoitussalkussa tämä ei voi millään toteutua yhtä hyvin ja siksi tuotot jäävät väkisinkin huonommiksi. Parempi osata yksi asia hyvin kuin vähän monesta asiasta. Se on kilpailuetua!

Haluatko siis saada keskimääräistä tuottoa ilman vaivannäköä vai kunnollisia tuottoja vaivaa näkemällä? Valinta on sinun. Väitän, että erikoistuminen ja keskittäminen voi olla hajauttamista parempi vaihtoehto niin tuottojen kuin riskienkin kannalta.