Asuntosijoittajan vinkki 4: Asuntolainan korko ei pysy alhaalla ikuisesti

Asuntolainan viitekorkoina käytettävät markkinakorot ovat olleet hyvin matalalla jo pitkään. Tällä hetkellä lyhyet euriborit ovat reilusti alle prosentin, joten lainan kokonaiskorko jää 1,5 % – 2 % tuntumaan. Matalat korot saavat helposti näyttämään keskinkertaista huonommankin sijoituskohteen hyvältä, kun velkavivun avulla päästään kevyesti yli 10 % oman pääoman tuottoon. Korkojen noustessa tilanne voi kuitenkin olla toinen ja kassavirta kääntyy helposti negatiiviseksi. Vielä muutama vuosi sitten Euriborkorot olivat yli viidessä prosentissa. Tähän marginaali päälle niin kokonaiskorko on äkkiä 6 %. Sen vuoksi suosittelemme tekemään vähintään kaksi erilaista rahoituslaskelmaa: Toinen nykytilanteen mukaan ja toinen 6 % korolla. Näin koronnousu ei pääse ”yllättämään” ja voit olla levollisin mielin korkojen noustessakin. Ohessa esimerkki siitä, kuinka suuri ero velkavipua käyttävälle sijoittajalle on 1,5 % ja 6 % kokonaiskoroissa.
Taulukko: Varaudu korkojen nousuun

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Taulukko puhuu puolestaan. Korkojen ollessa alhaalla oman pääoman tuotto on mukavat 13 % plussan puolella ja vuokratuotot riittävät kattamaan juuri ja juuri kuukausittaiset lainanmaksut. Korkojen noustessa 6 %:iin tilanne muuttuu täysin. Sijoituksen tuotto tippuu nollaan, sillä korkokulut syövät nettovuokratuotot kokonaisuudessaan. Kuukausikassavirta painuu 267 euroa miinuksen puolelle, sillä lainaa täytyy myös lyhentää. 6 % koroilla sijoittajan pitää siis olla valmis sijoittamaan lainanmaksuun joka kuukausi lisää rahaa 267 euroa vielä vuokratulojen jälkeenkin. Jos tämä kuulostaa liian kalliilta, sijoittajan olisi syytä harkita joko jotain muuta sijoituskohdetta, tai pienemmän velkavivun käyttöä. Yksi vaihtoehto on myös sitoa laina todella pitkään korkoon, jolloin lainan kuukausikustannukset ovat tiedossa jopa 10 vuodeksi eteenpäin. Korkojen nousun vaikutus korostuu sitä enemmän, mitä matalampi on asunnon vuokratuotto- % ja mitä suurempi on lainarahan osuus.