Asuntosijoittajan vinkki 9: Lisää viihtyvyyttä pikkurahalla

Posted by adminvuokr on loka 8, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Vuokra-asunnon viihtyvyys on tärkeää kolmesta syystä: Asiallinen vuokralainen löytyy helpommin, vuokralainen pysyy kauemmin ja saatu vuokra on suurempi. Asunnon viihtyisyys on hyvä tarkistaa viimeistään aina vuokralaisen vaihtuessa ja tehdä samalla tarvittavat toimenpiteet viihtyisyyden varmistamiseksi. Asunnon viihtyisyyden ylläpito ei ole sijoittajalle kulu vaan investointi sijoituksen tuottavuuteen.

Yksi klassisin vuokranantajan virheistä on vähät välittää siitä missä kunnossa vuokra-asunto on – eihän siinä kuitenkaan asuta itse. Nykypäivän todellisuus kuitenkin on, että vuokralaisten vaatimustaso on noussut ja vuokralaiset ovat valmiita myös panostamaan hieman viihtyisyyteensä suuremman vuokran muodossa. Pitämällä vuokra-asunnon huonokuntoisena vuokranantaja kaivaa kuoppaa ainoastaan itselleen: Huonokuntoiseen asuntoon on vaikeaa saada asiallista vuokralaista, vaihtuvuus on suurta ja vuokra pienempi. Ero hyvä- ja huonokuntoisen asunnon välillä voi olla valtavan suuri monelta kantilta.

Esimerkiksi kylpyhuoneen tai keittiön remontoiminen voi olla melko kallis operaatio, mutta monet vuokralaisen viihtyvyyteen vaikuttavat remontit voi tehdä pikkurahalla ja pienellä vaivalla. Tämänkertaisen vinkkinämme on lista viihtyvyyteen vaikuttavista asioista, joissa tulos suhteessa panostukseen on erinomainen:

1. Lattia: Vanha muovimatto on totaalisen out. Tilalle kannattaa vaihtaa perussiisti laminaatti, joka on edullinen ostaa ja helppo asentaa. Ihan halvinta ei kannata välttämättä valita, vaan panostaa mielummin muutama euro enemmän jotta asuntoon saa laadukkaan tuntuman. Hyvää laminaattia saa kaupasta noin 10-15 eurolla neliö, ja tähän päälle vielä asennus n. 15e/neliö jollei itse halua ryhtyä asennushommiin. 40 neliön asunnossa laminaattia tulee noin 30 neliötä, jolloin hintaa tulee itse tehden 400-600 euroa.

2. Seinät ja katto: Seinien ja katon maalaaminen ja tapetointi on todella edullista. Seinissä ja katossa kannattaa suosia valkoista tai muita vaaleita sävyjä, sillä ne ovat neutraaleja ja tuovat asuntoon tilantuntua. 40 neliön asunnon maalaaminen ja/tai tapetointi ikkunakarmit mukaanlukien kustantaa noin 200 euroa jos työt tekee itse.

3. Ovet: Heikkokuntoiset on syytä hioa ja maalata ja hankkia uudet kahvat. Ovenkahvoissa saattaa olla paikallaan panostaa muutama ylimääräinen euro. Hintaa tulee tekotavasta riippuen 10-50 euroa per ovi.

4. Keittiötasot ja laatoitus: Jos keittiön ulkoasu henkii mennyttä aikaa, kannattaa uusia keittiötasot altaineen ja seinälaatoitus. Pienehkössä keittiössä hintaa tulee yhteensä noin 200–300 euroa.

5. Keittiönkaapit: Vanhat keittiönkaapit ovat parhaimmillaankin vain hieman luotaantyöntäviä. Koko kaappien uusiminen tulee usein turhan kalliiksi, mutta usein selviää pelkällä ovien vaihdolla. Pienehkön keittiön kaappienovien uusinta maksaa n. 300–500 euroa. Joskus selviää pelkällä maalaamisella ja kahvojen vaihdolla, jolloin hinta tippuu jonkin verran. Jos maalipintakin on hyvä niin jo pelkkä vetimien vaihto voi tehdä ihmeitä ”retromaiselle ulkoasulle”. Siistit vetimet maksavat noin 2 euroa kappale.

6. Kodinkoneet: Beigen värinen haiseva jääkaappi ei ole varsinainen myyntiartikkeli vuokra-asunnon näytöllä. Perustason laitteet ovat pitkäikäisiä ja maksavat noin 200 euroa kappale, joten panostus kannattaa. Tässä on myös hyvä paikka tarjota vuokralaiselle jotain ekstraa. Hanki asuntoon valmiiksi sellainen laite mitä vuokra-asunnoissa ei yleensä ole, esimerkiksi perustasoinen pyykinpesukone. Vuokralainen tuntee saavansa jotain erityistä ja tällä on usein todella positiivinen vaikutus.

7. Säilytyskaapit: Säilytyskaapeissa riittää usein, että maalaa sekä ovet että kaappien sisäpuolen ja vaihtaa kahvat. Joskus jo pelkkä kahvojenkin vaihto riittää. Hintaa tulee laajuudesta riippuen n. 10–50 euroa.

8. Valonkatkaisijat ja pistorasiat: Etenkin vanhoissa taloissa näkee usein menneiltä vuosikymmeniltä periytyneitä pistorasioita ja valonkatkaisimia. Nämä on helppo ja nopea uusia. Tässä voi olla yksi paikka missä voi panostaa hieman lisäekstraa myös laatuun. Hintaa tulee noin 10–40 euroa.

9. Kattolamput: Jos asunnossa on valmiiksi asennetut kattolamput, vaihda niihin kirkkaimmat mahdolliset polttimot. Valoisa asunto tuntuu tilavammalta ja raikkaammalta. Hintaa tulee muutama euro.

Kokonaiskustannukset tämän listan läpikäyneelle todella huonokuntoiselle 40 neliön asunnolle olisivat noin 1500-2000 euroa. Jos tällaisen remontin jälkeen vuokraa saadaan esimerkiksi konservatiiviset 50 euroa enemmän, on remonttipanostukselle saatava vuosituotto jo 30-40 %. Puhumattakaan siitä, että tyhjiä kuukausia tulee varmasti vähemmän, jolloin remonttiin panostetut rahat saadaan takaisin jo vuodessa-parissa. Erittäin suositeltavaa!

Asuntosijoittajan vinkit

Posted by adminvuokr on loka 2, 2012 in Vinkit ja dokumenttipohjat | 0 comments

Vinkkisarjassamme julkaistaan asuntosijoittajille käytännön vinkkejä, joiden avulla sijoittajan arki on mukavampaa ja huolettomampaa. Konkreettiset käytännön vinkit on helppo ymmärtää ja ne auttavat välttämään suurimmat asuntosiijoittajan sudenkuopat. Muista tilata myös 30-sivuinen asuntosijoittajan opas suoraan sähköpostiisi!

Vuokrasopimuspohja – Lataa ilmainen sopimuspohja

Posted by adminvuokr on loka 2, 2012 in Vinkit ja dokumenttipohjat | 0 comments

Oikein tehty vuokrasopimus on tärkeä osa vuokranantajan riskienhallintaa. Suosittelemme käyttämään Sijoitusasunnot.comin laatimaa vuokrasopimuspohjaa, joka on yksinkertainen ja huolella laadittu. Heidän sivuilleen ilmaiseksi rekisteröitymällä saa ladattua myös vielä kattavamman pohjan, ammattimaisen vuokratuottolaskurin ja paljon muuta hyödyllistä asuntosijoitustoimintaan. Kaikki sisältö on maksutonta.

Oikein tehty vuokrasopimus auttaa vuokranantajaa välttämään monet sudenkuopat. Kyseistä vuokrasopimuspohjaa on kehitetty vuosien mittaan paremmaksi, jotta se olisi paras mahdollinen. Juridisesti tärkeät asiat on tarkistettu yhdessä lakimiehen kanssa, jotta sinä vältyt kalliilta virheiltä. Sopimuksesta on tehty reilu sekä vuokranantajaa, että vuokralaista kohtaan ja se auttaakin sinua välttämään väärinymmärryksiä. Sopimukseen on esimerkiksi kirjattu seuraava pykälä:

Kuntotarkastuslomake (pdf)

Posted by adminvuokr on loka 1, 2012 in Vinkit ja dokumenttipohjat | 0 comments

Jos asunnosta löytyy vuokrasuhteen loputtua normaalista poikkeavaa kulumista, on todistusvastuu vuokranantajalla. Siksi suosittelemme aina liittämään vuokrasopimukseen valokuvilla varustetun kuntotarkastuslomakkeen. Vuokralainen myös todennäköisesti pitää asunnosta parempaa huolta, kun asunnon kunto on käyty huolellisesti läpi ennen vuokrasuhteen alkua.

Suosittelemme käyttämään Vuokria Online kuntotarkastuslomaketta, josta löytyvät valmiiksi kaikki oleelliset asiat. Muista myös liittää valokuvat! Voit avata ja tulostaa kuntotarkastuslomake- ja vuokrasopimuspohjat tästä.

Tulosta ilmainen kuntotarkastuslomake tästä!
Tulosta ilmainen vuokrasopimuslomake tästä!

Asuntosijoittajan vinkki 8: Sijoitusasunnon ostaminen

Posted by adminvuokr on loka 1, 2012 in Asuntosijoittajan vinkit | 0 comments

Huomio! Seuraava teksti sisältää asuntosijoittajan tärkeimmän yksittäisen käytännön vinkin. Lue tämä ajatuksella läpi!

Tuottoisan asuntosijoittamisen harjoittaminen vaatii monenlaista osaamista ja perehtymistä, mutta loppujen lopuksi yksi ohje nousee selkeästi ylitse muiden. Nämä kaksi sanaa kiteyttävät asuntosijoittajan tärkeimmän ohjenuoran: Osta oikein! Tai kuten jenkit sen sanovat,  ”Make your money going in”. Mikään hyvä ei tietenkään tule helpolla ja onkin melko helppoa sanoa, että tämä asuntosijoittamisen osa-alue vaatii sijoittajalta kaikista eniten työtä onnistuakseen. Mitä oikein ostaminen sitten käytännössä tarkoittaa ja miksi se on niin tärkeää?

Asunnon kauppakirjan allekirjoitushetkellä lyödään lukkoon 90 % sijoituksen tulevaisuuden tuotoista ja riskeistä, joten ostamisen onnistuminen on äärimmäisen tärkeää. Ostohetkellä tehdään tulevaisuuden tuottoja kahdella tavalla. Ensinnäkin kärsivällinen mutta liikkeissään nopea asuntosijoittaja pystyy ostamaan asunnon alle markkinahinnan, jolloin sijoituksen arvo on konkreettisesti plussalla heti kaupanteon jälkeen. Toiseksi ostohetkellä tiedetään myös suurimmaksi osaksi se, mitä asunto tulee tuottamaan tulevaisuudessa vuokratulojen muodossa. Suurempi vuokratuotto suhteessa asunnon ostohintaan mahdollistaa suuremman velkavivun käytön, sillä suuri vuokratuotto suojaa sijoittajaa parhaiten myös korkojen nousulta.

Tärkeintä olisi siis löytää sellainen sijoitusasunto, jonka pystyy ostamaan alle markkinahinnan ja jonka tulevaisuuden tuottopotentiaali näyttää mahdollisimman valoisalta jo nykyisten lukujen valossa. Tällöin spekulaatiolle jää vähemmän tilaa ja velkaa käyttävä sijoittaja nukkuu yönsä huomattavasti paremmin. Asuntosijoittaja pystyy oikein ostamalla sekä parantamaan tulevaisuuden tuottopotentiaalia, että karsimaan riskejä merkittävästi. Esimerkiksi 10 % alle markkinahinnan ostetulla, hyvällä vuokratuotolla varustetulla asunnolla on toki mahdollista tehdä tappiota, mutta helppoa se ei ole. Asunnon kasvanut arvo ja hyvä kuukausittainen kassavirta ovat nimittäin asuntosijoittajan paras suoja tilanteessa kuin tilanteessa.

Otetaan esimerkki näiden lukujen pohjalta: Sijoittaja ostaa 100.000 Eur asunnon 10 % alennuksella ja saa tästä ostohinnalla vaikkapa 6 % vuokratuottoa. Esimerkkimme sijoittaja käyttää melko tyypillistä 70 % velkavipua uuden asunnon ostossa. Lainakorko on 3 %, joka vastaa suurinpiirtein tällä hetkellä 10v kiinteän lainan korkoa.

Ostohetkellä sijoituksen tilanne näyttää tältä:

Sijoittaja on jo ostohetkellä 10.000 euroa voiton puolella. Omarahoituksen ollessa 27.000 euroa tämä tarkoittaa noin 37 % välitöntä tuottoa omalle pääomalle. Oletetaan että sijoittaja käyttää kaikki vuokratuotot lainan lyhentämiseen ja siirrytään ajassa 1 vuosi eteenpäin:

Sijoituksen tilanne 1v kuluttua:

Sijoittajan alkuperäinen oma pääoma oli 27.000 euroa, joten sijoituksen tuotto on vuodessa 15.510 euroa, noin 57 %. Tuotto on huikea, mutta ehkä vielä huikeampi on riskisuoja. 100.000 euron asunnon arvon pitäisi nimittäin laskea vuodessa 15,5 %, jotta sijoittaja olisi tappiolla vuoden kuluttua asunnon ostamisesta. Tämä esimerkki osoittaa, miten ylivertainen sijoitusmuoto asuntosijoittaminen voi parhaimmillaan olla. Vai onko olemassa mitään muuta sijoitusmuotoa jolla on mahdollista tehdä vuodessa yli 50 % tuotto, mutta jonka tappioriskit ovat hyvin rajalliset? Ostohetki todella ratkaisee!

Tämän esimerkin tarkoituksena oli kuvata, mitä asuntosijoittaminen on parhaimmillaan. Mutta kuten sanottua, hyvän sijoituskohteen löytäminen ja oikein ostaminen on kaikista työläin ja haastavin osa asuntosijoittamista. Esimerkin kaltaisen kohteen pystyy toki löytämään tuurillakin, mutta se on harvinaista. Kovalla työllä tällaisia unelmakohteita pystyy kuitenkin löytämään, ja myös löytää. Kierrä näyttöjä, juttele välittäjille, tee rohkeasti reilusti alle pyyntihinnan olevia tarjouksia useista kohteista. Erikoistu pienelle markkina-alueelle ja tiedä mitä teet! Työtä, työtä ja työtä. Se on asuntosijoittajan menestyksen salaisuus.

Osta oikein, niin et voi epäonnistua.

Vuokrasopimus – näin teet sen oikein

Posted by adminvuokr on syys 18, 2012 in Vinkit ja dokumenttipohjat | 0 comments

Selkeä ja yksityiskohtainen vuokrasopimus johtaa yleensä siihen, että vuokralainen pitää asunnosta parempaa huolta ja maksaa vuokrat säntillisemmin. On tärkeää tuntea vuokranantajan ja vuokralaisen oikeudet, jotta osaa laatia vuokrasopimuksen oikein. Suosittelemme käyttämään alta löytyvää Vuokria Online vuokrasopimuspohjaa, joka sisältää valmiiksi kaikki oleelliset asiat. On myös erittäin suositeltavaa liittää vuokrasopimukseen valokuvilla varustettu kuntotarkastuslomake, jonka vuokranantaja ja vuokralainen molemmat allekirjoittavat. Alla käymme läpi ammattilaisen vinkkejä vuokrasopimuksen tekoon ja selitämme myös miksi tietyt asiat kannattaa sisällyttää vuokrasopimukseen.

Ammattilaisen vinkit hyvän vuokrasopimuksen tekoon: